ビルオーナー必見!ビル管理4つの業務と法律で定められた点検報告とは

オーナー

「父親からビルを引き継いだけれど、オーナーとしてビル管理をどうすればいいだろう?」
「ビルの点検や定期検査が必要だと聞いだけれど、何を誰が検査するの?」

そんな疑問や悩みを抱いているビルオーナーさんも多いのではないでしょうか。

ビル管理は、非常に多岐にわたる業務で、大きくは以下の4つに分けられます。

  • 清掃管理
  • 環境衛生管理
  • 設備管理
  • 保安警備

といっても、もちろんこれらをオーナー自身が行う必要はありません。

ビルの管理を請け負う管理会社に委託する場合がほとんどです。

が、オーナーとしてはビル管理について、ひと通りのことは知っておくべきでしょう。

というのも、ビルの所有者・管理者には、多数の利用者の健康・生命・財産を守るため、ビルを安全で衛生的に保つ義務が法律で課せられているからです。

そのために空気や水質について細かい基準が設けられ、建物や設備の定期点検が義務付けられています。

ビルオーナーはそれらについてひと通りの知識を身につけ、法律通りにビルを管理する必要があるのです。

そこでこの記事では、

◾️ビル管理の業務内容
◾️ビル管理会社とは
◾️ビル管理のコスト

といった基本的な知識をわかりやすく説明します。

また、

◾️ビル管理で必要な、法定点検・報告

についても解説します。

これを最後まで読めば、ビル管理の全体像がわかるはずです。

この知識を活かして、あなたが自分のビルを適切に安全に管理できるよう願っています!


1. ビル管理とは?

現場スタッフ

ひと口に「ビル管理」といっても、どんな仕事なのか、何をすればいいのか具体的にはわかりませんよね。

「マンションの管理人さんのような仕事をすればいいの?」
「作業着とヘルメット姿でビルの点検したりするのかな?」
「何か資格を取らなきゃいけないだろうか?」

など、疑問は尽きません。

そこでまず最初に、ビル管理の業務内容についてくわしく説明していきましょう。

1-1. ビル管理の業務内容

ビルオーナーが行わなければならない業務内容は、大きく分けると以下の2分野です。

◎ビル自体の構造や設備、環境などを管理する「ビル管理」
◎不動産物件としてのビルを運営する「プロパティ・マネジメント(不動産管理)」

【ビルオーナーがすべきこと】

ビル管理(またはビルメンテナンス)

建物としてのビル自体を管理し、ビルを利用する不特定多数の人たちの健康、生命、財産を守る業務。主な業務は以下の4種類。

◾️清掃管理:ビルの内外を清掃して、清潔を保ちます
◾️環境衛生管理:ビル内の空気、水などを適切な基準に保ち、害虫駆除なども行います
◾️設備管理:建物全体の構造や給水設備、電気設備、防災設備などを管理して安全を保ちます
◾️保安警備:ビルの警備、災害対策を行います

プロパティ・マネジメント(不動産管理)

不動産物件としてのビルの運営を管理する業務。主な業務は以下の2種類。

◾️ビルマネジメント:テナントの賃貸仲介、トラブル対応、賃貸料の督促などを行います
◾️受付:受付や電話交換などを行います

この記事のテーマは「ビル管理」ですから、プロパティ・マネジメントはおいておきましょう。

ビル管理の業務をさらにくわしく説明すると、以下の図のようになります。

そのうち、この記事のメインテーマである「ビル管理」は、さらに4種の業務に分類できます。

【ビル管理の業務内容】

このようにビル管理業務は非常に広範囲にわたる上、中には専門の資格が必要なものもありますので、ビルオーナー自身がこれらの業務を行うのは事実上不可能です。

そこで、ほとんどのビルオーナーはビル管理を請け負う管理会社などに各業務を委託して、かわりに行なってもらっているのです。

1-2. ビル管理会社の2つの種類

ビル管理会社には、「系列系」と「独立系」と呼ばれるものがあります。

それぞれの違いは以下の通りです。

◎系列系管理会社

大手ゼネコンや開発業者、不動産会社などを親会社に持ち、その系列としてビル管理を業務とする企業です。

主に親会社が所有するビルの管理を請け負うため、大規模なビルを担当することが多い傾向があります。

◎独立系管理会社

親会社を持たず、ビルオーナーから個別に管理を請け負う企業です。

会社の規模や請け負える業務内容、管理するビルの種類などは企業によってさまざまです。

ビルオーナーが依頼する場合、それぞれにメリット・デメリットがあります。

くわしくは別記事「信頼できるビル管理会社を見極める方法と全国のおすすめ管理会社6選」を参照してください。

これら管理会社は、ビル1棟のすべての管理業務を自社で行うことは少なく、さらに下請けの専門業者に外注するケースが多いようです。

例えば清掃業務は清掃専門業者に、電気設備の管理は電気設備専門業者に下請けに出すわけです。

これらの専門業者は、「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」(通称・建築物衛生法、ビル管法)により登録制度が設けられています。

登録される業者は以下の8種で、登録されるには「この資格の有資格者を1名選任しなければいけない」という「人的基準」が定められています。

登録 業種 事業内容 人的基準の必要資格
1号 建築物清掃業 建築物内の清掃を行う事業(建築物の外壁や窓の清掃、給排水設備のみの清掃を行う事業は含まない。) 清掃作業監督者
2号 建築物空気環境測定業 建築物内の空気環境(温度、湿度、浮遊粉じん量、一酸化炭素濃度、二酸化炭素濃度、気流)の測定を行う事業 空気環境測定実施者
3号 建築物空気調和用ダクト
清掃業
建築物の空気調和用ダクトの清掃を行う事業 空気調和用ダクト清掃作業監督者
4号 建築物飲料水水質検査業 建築物における飲料水について、「水質基準に関する省令」の表の下欄に掲げる方法により水質検査を行う事業 水質検査実施者
5号 建築物飲料水貯水槽清掃業 建築物の飲料水貯水槽(受水槽、高置水槽等)の清掃を行う事業 貯水槽清掃作業監督者
6号 建築物排水管清掃業 建築物の排水管の清掃を行う事業 排水管清掃作業監督者
7号 建築物ねずみ昆虫等防除業

建築物内において、ねずみ昆虫等、人の健康を損なう事態を生じさせるおそれのある動物の防除を行う事業

防除作業監督者

8号 建築物環境衛生総合管理業

建築物における清掃、空気調和設備及び機械換気設備の運転、日常的な点検及び補修(以下「運転等」という。)並びに空気環境の測定、給水及び排水に関する設備の運転等並びに給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の検査並びに給水栓における水の色、濁り、臭い及び味の検査であって、特定建築物の衛生的環境の維持管理に必要な程度のものを併せ行う事業

統括管理者
清掃作業監督者
空調給排水管理監督者
空気環境測定実施者

出典:厚生労働省「建築物における衛生的環境の確保に関する事業の登録について」

これらの登録をしている業者や、資格を持っている担当者であれば、法的基準を満たしているということなので、業者選びの際にはぜひ確認してください。

ちなみにビルオーナーが直接各専門業者に委託することもできますが、そうなると何社もの間でやりとりをしなければならないので、総合的な窓口となって一括で請け負う管理会社を利用する方が便利と言えるでしょう。

1-3. ビル管理のコスト

では、管理会社に委託する場合のコストはどのようになっているでしょうか?

ビル管理にかかるコストは、床面積によって決まる場合が多く、だいたいの目安は以下の通りです。

◎有効床面積500坪程度の場合:約500円/坪
◎有効床面積1000坪程度の場合:約800円~1000円/坪
◎有効床面積3000坪以上の場合:約1200円~2000円/坪

実はビル管理は、人件費の割合が高い「労働集約型」と呼ばれる種類の業務です。

保守点検やテナントとの折衝など、自動化しにくく人の手によらざるを得ない仕事が多いですし、有資格者でなければ担当できない業務も多いためです。

ということは、もし管理コストを抑えようとするなら人件費が削られることになり、その結果、経験の浅い人、技術が未熟な人にしか担当してもらえないという恐れがあります。

ビル管理は、人の命や健康に関わる重大な業務ですので、できるだけ優秀な管理会社、担当者に任せたいものです。

管理会社にビル管理を委託する際には、数社から相見積もりを取って、あまり安すぎる業者には注意した方がいいでしょう。


2. ビル管理・4つの業務

工事

さて、1章でビル自体の管理には4つの業務があると説明しました。

これらの業務は法律で義務化されていたり、基準が定められていて定期点検が課せられていたりする特に重要なものです。

そこで、この4つの業務についてどんな内容が含まれるのか、どんな資格が必要なのか、オーナー自身は何をすればいいのかなど、さらにくわしく掘り下げていきましょう。

2-1. 清掃管理

ビルの内外をきれいに清掃する業務です。

具体的には、

◾️建物内部の清掃:

床、壁、天井、扉、照明器具からトイレなどの水回り、エレベータやエスカレータなどの清掃をします。

多様な建築資材に合わせて清掃材料を使い分けたり、汚れを防ぐ「予防清掃」を行う場合もあります。

◾️建物外部の清掃:

外壁、窓、屋上などの清掃だけでなく、ビルの敷地の清掃、除草、散水なども含まれます。

清掃管理に関する資格は主に以下の2種あります。

◎ビルクリーニング技能士(国家資格)
ビル清掃の技能検定に合格すると受けられる資格です。
これがあると、清掃現場の監督業務に携わることができます。

◎清掃作業監督者(国家資格)
清掃現場を監督する資格です。
建築物清掃業の登録には、この資格者が必要です。

2-2. 環境衛生管理

ビルの空気や給排水など、環境を衛生的に保つ業務です。

具体的には、

◾️空気環境の管理:

一酸化炭素、二酸化炭素の濃度、空気中のちり、温度や湿度などについて、法律で定められた基準にかなっているかを定期的に測定します。

基準外の場合は、改善します。

◾️給排水の管理:

給水については、飲料水の水質検査を定期的に行い、貯水槽や給水管の清掃をします。

排水に関しては、排水設備の定期点検、排水槽や排水管、浄化槽の清掃もします。

◾️害虫・害獣の駆除:

ねずみなどの害獣、ゴキブリやシロアリ、ダニなどの害虫を調査し、駆除や予防をします。

環境衛生管理に関する資格は主に以下の6種あります。

◎空気環境測定実施者(国家資格)
空気環境が法定基準を満たしているかを測定できる資格です。
建築物空気環境測定業の登録には、この資格者が必要です。

◎空気調和用ダクト清掃作業監督者(国家資格)
空調ダクトの清掃作業を監督することができる資格です。
建築物空気調和用ダクト清掃業の登録には、この資格者が必要です。

◎水質検査実施者(国家資格)
飲料水の水質が法定基準を満たしているかを検査することができる資格です。
建築物飲料水水質検査業の登録には、この資格者が必要です。

◎貯水槽清掃作業監督者(国家資格)
飲料水の貯水槽を清掃する際の監督、管理などができる資格です。
建築物飲料水貯水槽清掃業の登録には、この資格者が必要です。

◎排水管清掃作業監督者(国家資格)
排水管の清掃作業を監督できる資格です。
建築物排水管清掃業の登録には、この資格者が必要です。

◎防除作業監督者(国家資格)
ねずみや害虫などの防除作業を監督できる資格です。
建築物ねずみ昆虫等防除業の登録には、この資格者が必要です。

2-3. 設備管理

ビル内のさまざまな設備が正しく稼働するよう、保守・点検・整備などを行う業務です。

具体的には、

◾️電気通信設備の管理:

受変電機設備、電気配線、照明設備、非常用発電設備などの電気に関わる設備や、電話などの通信設備を点検、整備します。

◾️空気調和設備の管理:

ボイラーや冷却塔などの熱源機器、空調機器を点検、整備します。

◾️給排水設備の管理:

貯水槽や給水管、排水槽や排水管といった給排水設備を点検、整備します。

◾️消防用設備の管理:

警報機や消火設備、避難設備が正しく作動するよう点検、整備します。

◾️昇降機の管理:

エレベーターやエスカレーターの保守点検、整備をします。

設備管理に関する資格は主に以下の6種あります。

◎電気主任技術者(国家資格)
電気設備の保安、監督ができる資格です。
ビルの電気設備だけでなく、発電所や工場などの電気設備の管理もできます。
電気設備があるビルの管理者は、この資格を持つ者を監督者としてひとり選任しなければなりません。

◎電気工事士(国家資格)
電気工作物の工事ができる資格です。

◎ボイラー技士(国家資格)
空調、温水ボイラーの取り扱いができる資格です。

◎消防設備点検資格者(国家資格)
スプリンクラー、消火栓、消火器、誘導灯などの消防設備の法定点検ができる資格です。

◎消防設備士(国家資格)
消火設備、警報設備、避難設備などの消防設備を設置する工事や、点検整備ができる資格です。

◎昇降機等検査員(国家資格)
昇降機(エレベータ、エスカレータ)や遊戯施設(ジェットコースター、観覧車など)の法定点検ができる資格です。

2-4. 保安警備

ビルとその利用者を安全に守るため、警備や防犯・防災に努めます。

具体的には、

◾️警備:

ビルの入り口などで不審者の立ち入りを防いだり、巡回して異常がないか確認したりします。

◾️防犯・防災:

防災監視装置の監視、制御、消防用設備の点検、整備などを行います。

消防計画の作成なども業務に含まれます。

◾️駐車場の管理:

ビルの駐車場を管理します。

保安警備に関する資格は主に以下の4種あります。

◎警備員指導教育責任者(国家資格)
警備員の指導計画書を作成し、それに従って指導することができる資格です。

◎機械警備業務管理者(国家資格)
不審者や火災などを監視するセンサーを設置した施設で、センサーの運用や監視などの業務を監督する資格です。

◎警備業務検定合格者(国家資格)
ビルの警備をはじめ、交通誘導警備、貴重品運搬警備などさまざまな警備に関して、技能検定に合格すると受けられる資格です。

◎危険物取扱者(国家資格)
消防法にもとづき、火災につながる恐れのある危険物を取り扱うことができる資格です。

2-5. その他

また、上記4つに関連した管理業務もあります。

1)ビルの環境衛生に関する管理:前述の清掃管理と環境衛生管理を含む業務です。

 必要資格は以下です。

◎建築物環境衛生管理技術者(国家資格)
「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」(ビル管法)にもとづいて、特定建築物の衛生管理を行う資格です。

清掃業務に限らず衛生環境全般を管理するため、特定建築物のオーナーはかならずこの資格を持った「建築物環境衛生管理技術者」を選任しなければなりません。

◎統括管理者(国家資格)
ビル管法にもとづいて、ビルの衛生管理全般を統括する資格です。
建築物環境衛生総合管理業の登録には、この資格者が必要です。

2)ビル設備の運転・保守に関する管理:空調設備、電気設備、給排水設備、消防用設備などビルメンテナンス設備全般を管理する業務です。

 必要資格は以下です。

◎ビル設備管理技能士(国家資格)
空調設備、電気設備、給排水設備、消防用設備などの点検、整備を管理できる資格です。


3. ビル管理で必要な点検・報告

建設員

ビル管理は日常的にビルの設備や環境を点検、整備、保守していく業務が中心ですが、その中には、法律で定められた定期点検を行なって報告する義務が課せられているものもあります。

この章では、それらの必要な点検・報告について解説していきましょう。

3-1. 建築基準法第12条による「定期報告」(12条点検)

建築基準法第12条にもとづき、ビルの所有者や管理者は定期的に決められた点検をして報告する義務があります。

対象となるのは「特定建築物」に当てはまるビルで、以下の4種の検査報告を行います。

  • 「建築物」の定期検査
  • 「建築設備」の定期検査
  • 「防火設備」の定期検査
  • 「昇降機」の定期検査

12条点検の詳細は別記事「12条点検とは?詳しい点検項目から業者に依頼する費用まで全解説」にわかりやすく解説してありますので、ぜひそちらを参照してください。

3-2. 建築物における衛生的環境の確保に関する法律(ビル管法)による定期点検

ビル管法にもとづき、ビルの環境が衛生的に保たれているかを定期的に点検することが義務づけられています。

対象となるのは「特定建築物」で、点検は以下の4種です。

  • 空気環境の調整
  • 給水及び排水の管理
  • 清掃
  • ねずみ、昆虫等の防除

これらの点検の詳細は、別記事「ビル管法とは?対象となるビル、検査項目など基本知識を簡潔に解説」にまとめてありますので、点検内容や管理基準、点検周期などを確認してください。

3-3. 消防法第8条の2の2による「防火対象物定期点検報告」

消防法にもとづき、ビルの防火に関する点検を行わなければなりません。

点検するのは以下のような項目です。

  • 防火管理者を選任しているか
  • 消火・通報・避難訓練を実施しているか
  • 避難階段に避難の障害となる物が置かれていないか
  • 防火戸の閉鎖に障害となる物が置かれていないか
  • カーテン等の防炎対象物品に防炎性能を有する旨の表示が付けられているか
  • 消防法令の基準による消防用設備等が設置されているか   など

さらにくわしい点検内容は、別記事「防火対象物点検|火災の予防を行うための内容と費用を簡単解説」を参照してください。

3-4. 消防法第17条の3の3による「消防用設備等点検報告」

消防法にもとづき、火災報知器や排煙設備など消防用の設備を定期点検します

点検するのは以下の5項目です。

  • 消火設備
  • 警報設備
  • 避難設備
  • 消防用水
  • 消火活動上必要な設備

くわしい点検内容や周期などは、別記事「消防設備点検と報告は義務!年に2回の点検はプロに任せて安全確保」で確認し、必ず点検報告を行なってください。

3-5. 電気事業法による電気設備の定期点検

電気事業法により、電気設備の定期点検が義務付けられています。

ビルの電気設備は「自家用電気工作物」と呼ばれ、受変電設備、負荷設備などが含まれます。

その点検内容と点検周期は以下の通りです。

◾️月次点検(定期点検):月1回

設備が運転中の状態で、

  • 資格、聴覚、嗅覚による外観点検
  • 測定器による測定

などを行います。

◾️年次点検:年1回

電気を停止した状態で、

  • 保護継電器、遮断機などの動作試験
  • 測定器による接地抵抗測定、絶縁抵抗測定

などを行います。

また、電気事業法ではビルの所有者・管理者に対して電気主任技術者の選任も義務づけられています。


4. 関係法令集

女性弁護士

以上のビル管理や保守点検、定期検査にはさまざまな法律で義務化され、基準が定められています。

そこで最後に、関係する法令を挙げておきましょう。

参考にしてください。

項目

関係法令

空調設備

高圧ガス保安法第35条

ボイラー及び圧力容器安全規則第32条

給排水設備

建築物における衛生的環境の確保に関する法律(ビル管法)第1条/第4条

建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則(ビル管理法施行規則)第4条

水道法第34条

水道法施行規則第55条/第56条

受変電設備

電気事業法第38条〜第43条

消防用設備

消防法第17条

消防法施行規則第31条

昇降機

建築基準法第8条第12条

清掃

建築物における衛生的環境の確保に関する法律(ビル管法)第4条

廃棄物の処理及び清掃に関する法律

建築物・建築設備定期報告

建築基準法第12条

空気環境測定

建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則(ビル管理法施行規則)第3条

防虫・ねずみ駆除

建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則(ビル管理法施行規則)第4条


まとめ

いかがでしたか?

ビル管理とはどんな仕事か、全体像がよくわかったかと思います。

では、最後にもう一度記事の内容をまとめてみましょう。

◾️ビル管理の業務は以下の4つ

◎清掃管理
◎環境衛生管理
◎設備管理
◎保安警備
◎その他

◾️ビル管理はビル管理会社に委託する

◾️ビル管理で必要な法定点検・報告は以下の5つ

◎建築基準法第12条による「定期報告」(12条点検)
◎建築物における衛生的環境の確保に関する法律(ビル管法)による定期点検
◎消防法第8条の2の2による「防火対象物定期点検報告」
◎消防法第17条の3の3による「消防用設備等点検報告」
◎電気事業法による電気設備の定期点検

これらを正しく守って、あなたがビルオーナーとして正しく管理できるよう祈っています。

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