建築設備定期検査|設備異常から守るため知っておきたい内容と費用

建築設備定期検査

建築設備定期検査を初めて知った!この検査はどのような内容なのか?費用はいくらするのか?わからないことだらけでお悩みになっている方も多いのではないでしょうか。

建築設備定期検査は、建築基準法に基づく法的検査であり、建物の利用者が安心して過ごすために行うことを目的とした大切な検査です!!

実は初めて役所から検査通知が届いたという方で建築設備定期検査のことを初めて知った!という方は、およそ90%も占めています。しかしそれでは建物の安心・安全を実現することはできません。

そこで、今回は建築設備定期検査の全体の流れや内容を理解していただくためポイントの解説を行っています。特に検査会社を選ぶときの注意点や、費用の目安などをわかりやすくまとめ公開しました!是非記事を参考にしてください。

1.建築設備定期検査とは

建築設備定期検査とは建物利用者の安全を守るために行う重要な検査です。

具体的には、災害が発生することを防ぐ目的のために建築基準法で定められており、年1回定期的に有資格者によって実施しなければならない検査のことを指します。検査を定期的に実施することにより維持管理費用の削減にもつながります。

1-1.検査対象の建物とは?

検査の対象は、多くの人が利用するホテルや学校などの建物や延べ床面積100㎡以上の一定以上の規模の建物がなります

建物の用途や、規模(大きさ、階数等)により検査の有無の基準が分類されています。また検査対象の建物であっても用途により検査回数(頻度)分類されています。

例えば、劇場、ホテル、百貨店、病院、学校、飲食店、マンション(共同住宅)、事務所等、全ての建物で検査対象になりますが実際には対象条件は特定行政庁によって用途・規模・階数など多岐に条件が細かく分類されています。詳細は各特定行政庁の検査対象一覧を確認してください。

検査対象については当ブログ「建築設備定期検査|検査を行うため対象となるべき建物の3つの条件」で詳しく説明しています

1-2.検査を行うために必要な資格

検査は無資格ではできません。検査を行うためには次の2つのうち、いずれかの資格が必要です。下記の資格者を有する検査会社に依頼して検査を行って下さい。

※一級建築士または二級建築士
※建築設備検査資格者

資格については当ブログ「建築設備定期検査|建物の安全を維持する為に必要な資格の種類」で詳しく説明しています

1-3.検査を行う回数(検査頻度)

建築設備定期検査は基本的に年1回実施するよう決められています。

役所や建物の用途により検査が不要な場合もあります。詳細は建物の所在地の都道府県ホームページを参照ください

2.建築設備定期検査の流れ

所有者又は管理者、又は請負会社は報告書提出まで以下の10の流れに沿って行います。検査会社への依頼主(=契約発注者)は所有者(ビル・マンションオーナー、マンション管理組合の理事)や所有者からの受託会社(建設会社、設計会社、ビルメンテナンス会社等)が大部分です。

  • STEP1  建物の登録を行います(検査済証)
     ↓
  • STEP2 役所から通知が届きます
     ↓
  • STEP3 検査会社に依頼します
     ↓
  • STEP4 検査のため資料の準備を行います
     ↓
  • STEP5 検査を行います
     ↓
  • STEP6 報告書を作成します
     ↓
  • STEP7 検査会社は報告書完成後お客様へ郵送します
     ↓
  • STEP8 検査会社は役所に報告書を提出します
     ↓
  • STEP9 受付済み報告書がセンターより検査会社へ届きます
     ↓
  • STEP10 お客様へ受付済み報告書をセンターへ提出します

STEP1 建物の登録を行います

新築の建物では、建物の工事完了4日以内に指定確認検査機関に申請を行う必要があります。役所(建築主事)は申請受理から7日以内に工事完了検査を行い検査済証が交付されます。上記の手続きが終了後、役所で建物が登録され、窓口のセンターに連絡が行われます

指定確認検査機関とは
一般財団法人日本建築センターなど(※国土交通大臣や都道府県知事から指定された民間の機関)
センターとは
役所の受付代行機関(※東京都の場合は一般財団法人日本建築設備・昇降機センター。※大阪府の場合は一般財団法人大阪建築防災センター)※都道府県によってはセンターがなく千葉県のように直接役所に報告書を提出するところもあります

STEP2 通知が届きます

役所の建物が登録されると、検査時期が来るたびに役所から建物の所有者又は管理者あてに検査を行うよう検査通知が届くようになります。通知が届きましたらインアターネットや紹介などで検査会社を探します。検査会社を選ぶポイントは第5章に紹介していますので参考にして下さい

引用元:定期報告.info

検査済証が未交付の場合等の理由で、役所に建物の登録がされていない場合は役所から通知が届かないことがあります。通知が届かなくても所有者(又は管理者)には報告義務がありますので検査は行わなければなりません。役所からの「通知の有無」は「報告義務の有無」とは無関係です。検査済証がなく役所から通知が来ない場合でも、竣工日の翌日から起算して2年を経過する日までに1回検査を受けてください

所有者又は管理者とは
所有者とは言葉の通り建物を所有している個人または法人。管理者とは所有者からその建築設備について維持管理上の権限を委任された個人または法人

STEP3 検査会社に依頼します。

建築設備定期検査は事故や災害を未然に防ぐための重要な検査ですので検査の提出期限までに専門知識を持ち安心して任せることができる検査会社に依頼する必要があります。提出期限は、役所からの通知に記載されていますので必ず確認しましょう。

STEP4 検査会社決定後、資料の準備を行います

検査会社が決まるとスムーズに検査を行うために検査員により資料の準備が行われます。資料は検査を実施するためや報告書作成のために必要になります。契約発注者は検査日の1週間前までに検査に必要な資料を検査員へお送り下さい。

検査に必要な資料の目安

  • 検査が2回目以降の場合⇒①前回報告書、②平面図
  • 検査が初回の場合⇒①確認済証、②検査済証、③建築平面図、④設備図面(非常照明、換気設備、給排水設備、機械排煙設備)、⑤面積記載図

STEP5 検査を行います

検査員により建物の検査が行われます。

検査に要する時間は用途や規模・設備の内容にもよりますが、延べ床面積3,000㎡までであれば1人で1日で完了します。機械排煙設備がある場合は検査員は2名必要となります。また大規模な建物の場合はさらに人数や時間が必要です。この検査は日中行われます。建物の利用者に迷惑はかかりません。ただし機械排煙設備の動作時に音が鳴るため夜間に行う場合もあります。

STEP6 報告書作成

検査終了後、検査員により報告書作成が行われます。お預かりした資料を基に検査を行い、検査結果に従い報告書が作成されます。

報告書の作成に要する日数は、建物の用途・規模・設備内容にもよりますが1週間から10日です。大規模の建物や混み合っている時期には2週間から3週間程度かかる場合もあります。

STEP7 報告書完成後に報告書を郵送します

検査会社から契約発注者へ完成した報告書を1部郵送されます。報告書に所有者又は管理者の押印を行い、検査会社あてに返送下さい。   

役所へは基本的に検査実施後1ヵ月以内に、提出することとなっています。また検査実施後3ヶ月を過ぎると作成した報告書は無効となってしまいますのでご注意ください。早めに押印し検査会社へ返送下さい。(検査後3ケ月を経過してしまいますと再検査を行わなければなりません)

STEP8 役所に報告書を提出します

契約発注者から戻ってきた押印済み報告書が検査会社に到着次第、検査会社からセンター(または役所)へ提出されます。

センター(または役所)へ報告書を正本(原本)・副本(コピー)の2部提出致します。(役所により3部)。提出後、およそ2ケ月程度(混雑期は6ケ月程度かかる場合があります)で受付済みの報告書(副本)がセンター(または役所)から検査会社に返送されます。

STEP9 役所から受付済み報告書が届きます

受付済みの報告書(副本)がセンター(または役所)から戻ってきましたら検査会社から契約発注者あてに送付されます。★判定結果が良好なものには報告書と合わせて建築設備定期検査報告済証が送られてきます。不良個所がある場合は、その改修工事が完了後に検査報告済証が発行されます。不良個所がある場合は報告書に記載致しますので早急に改善工事を行って下さい。検査会社が工事を行える場合もありますので検査会社に一度ご相談下さい。

<不良箇所がない場合>
副本と一緒に報告済証が送られてきます。引き続き、安全に利用できるよう維持管理を行って下さい。

引用元:日本建築設備・昇降機センター

<不良箇所がある場合>
安全を維持するためにも早急に改善工事を行って下さい。
工事終了後は契約発注者より役所へ是正報告書を提出する必要があります。

★これで検査は終了です。適正な維持管理のために報告書は大切に保管して下さい★

3.検査対象の4つの設備とは

建築設備定期検査では給排水設備・換気設備・非常照明設備・排煙設備の最大4設備の検査を行う必要があります

※建物ごとに設置されている設備を検査します。

3-1.給排水設備

給排水設備は生活に欠かせない水を使うための大切な設備です。

引用元:サンコウ設備

給排水設備は給水設備と排水設備に分かれています。給水設備では受水槽や高架水槽、加圧給水配管の設置場所が適正か、運転の異常、腐食・漏れの有無を検査します。排水設備では汚水槽や排水管等の設置場所が適正か、運転の異常、腐食・漏れの有無を検査します。衛生的な飲料水の提供と正常な排水により建物利用者に支障をきたさない様に維持するためにも非常に大切な検査です

3-2.換気設備

換気設備は店舗等室内を新鮮な空気に保つ役割を担う大切な設備です。

引用元:ダクト愛知.com

換気設備検査では換気フード等の換気状態や運転異常の確認、風量の測定や防火ダンパーの作動確認等の検査を行います。室内の空気を新鮮に保つため換気設備や吸気設備が正常に動作するよう検査を行います。状況により人体に有害な一酸化炭素が発生することもありこのような危険から生命を守るためにも大切な検査です

3-3.非常照明設備

非常照明設備は火事や地震等で万一停電が起きた場合に点灯する重要な設備です。

引用元:ナカムラ防災

非常照明設備の点灯により停電時にスムーズな避難や消火活動を行うことができます。非常照明設備検査は点灯確認や停電時にも明るさが確保できているかを照度計で照度測定をしたり、障害物の確認等の検査を行います。非常時に建物利用者の安全を守るために非常に大切な検査です。

3-4.排煙設備

排煙設備は不測の事態が起きた時に室内で発生する煙等を建物外に排出する重要な設備です

引用元:第一設備工業株

排煙設備には機械排煙設備、排煙窓、排煙口の種類があります。排煙設備検査では、障害物の有無、腐食等の状態、設置状況、作動異常の確認を行います。機械排煙設備検査では排煙口等の開閉、運転状況、排気風量の確認を行います。非常時の避難の際、正常に作動するため非常に重要な検査です。

検査項目については当ブログ「建築設備定期検査|安全な建物を実現するために必要な4つの検査項目」で詳しく説明しています

4.建築設備定期検査の3つの関連業務

建築設備定期検査は建築基準法に基づく法的検査です。一つの建物で安全を守るために検査範囲の違う法的検査として特定建築物定期調査、防火設備定期検査、昇降機定期検査の3つの検査(調査)があります。

4-1.特定建築物定期調査とは

建物の敷地や構造等、建物全体が適法状態にあることを定期的に報告する調査です。

特定建築物定期調査とは、特定建築物として指定された建物が、利用者の安全のために常に適法状態にあることを定期的に報告するために制度化されたものです。調査内容としては、建物の外壁や建物本体と敷地の調査、建築物の外部内部、屋上屋根、避難施設、耐火設備が調査項目として指定されています。

★なお、2016年6月の建築基準法改正により、「特殊建築物」という名称から「特定建築物」へと変更しました。
★東京都の場合は新築・改築後は初回の調査が免除となります。調査は、役所や用途等により3年に1回、役所や用途により2年に1回又は年1回調査を行う必要があります。

特定建築物定期調査の詳細については当ブログ「特定建築物定期調査|落下防止から守る為最低限知りたい内容と費用」をお読みください

4-2.防火設備定期検査とは

防火扉、防火(防煙)シャッター等の設置が適法状態にあることを定期的に報告する検査です

防火設備定期検査は、従来、特殊建築物定期調査の一項目に含まれていましたが2016年6月建築基準法の改正により新設された検査です。検査内容は主に防火扉、防火シャッターの外観確認、駆動装置の確認、危害防止装置の確認、各種感知器と連動動作の確認です。

★東京都の場合は新築・改築後から2年以内に、初回の検査を行う必要があります。
ただし、2016年6月に新設された検査であることから、既存の建物は「経過措置期間」の猶予期間が設けられている場合があります。(猶予期間は役所により違います)基本的には年1回検査を行う必要があります

防火設備定期検査の詳細については当ブログ「防火設備定期検査|火災から守るため最低限知って欲しい内容と費用」をお読みください

4-3.昇降機定期検査とは

昇降機等の安全や性能が適法状態にあることを定期的に報告する検査です。

エレベーター、エスカレーター、小荷物専用昇降機、遊戯施設等が検査対象となります。東京都では新築・改築後から2年を超えない時期に、初回の検査を行う必要があります。基本的に年1回検査を行う必要があります。

5.検査会社を選ぶ3つのポイント

建築設備定期検査は建物利用者の安全を守るための大切な検査です。ここでは安心して依頼できる検査会社を選ぶための重要なポイントをお伝えします。

ポイント1 豊富な経験と実績がある会社を選ぶ

設置している設備の種類・設備数、設置場所は建物によって千差万別です。どのような設備が設置していてもしっかり対応するには少なくとも年間200物件以上の検査経験のある検査会社を選ぶことが検査をスムーズにトラブルなく行うためには必須です。失敗しない選び方の1つ目です

ポイント2 信用のある会社を選ぶ。

ホームページやチラシ等だけ見ても信用があるか責任を持って検査を最後まで行ってくれるかなかなか判断がつかないものです。よく当社にもお客様から「今まで小さな会社に検査を任せていたが急に連絡が取れなくなって困っている」と相談があります。毎年継続して検査を依頼したい、連絡が取れにくくなるのは困る・・・ このように困らないよう少なくとも10年以上の社歴がある会社や10人以上の従業員がいる会社を選ぶことが重要です。失敗しない選び方の2つ目です

ポイント3 追加料金が必要ない会社を選ぶ

安心できる会社は常に明瞭会計をします。あとで追加費用が必要な場合は任せるのに不安です。見積金額以外では追加費用が発生しない会社を選びたいものです。当社では見積作成時に「検査費、報告書作成費、センター提出費、センター手数料エリア外交通費など」検査に必要な費用は全て記載し追加費用がなく安心してお任せいただけるようにしています。見積書を取った時には見積金額以外の費用が必要か確認することが重要です。失敗しない選び方の3つ目です

6.検査費用の目安

費用は検査会社により大きく変動します。

建築設備定期検査業務の検査は、建設会社、設計会社、管理会社などが行います。費用については、たとえば家の売買手数料が国により「物件の価格の3%+6万円」と定められていたように費用が決められているものもありますが、建築設備定期検査の費用は検査会社により自由に決められますので費用は各会社により設定できるため高かろう悪かろうという会社があるのも事実です。検査会社は慎重にお選びください。

費用の目安として当社の価格表を掲載します。検査会社を決めるための参考にしてください。

建築設備定期検査 価格表(基本料金)
延床面積 共同住宅(マンション) 左記以外
~1,000㎡ 30,000円 30,000円
~2,000㎡ 30,000円 35,000円
~3,000円 35,000円 40,000円
3,000㎡超 別途見積 別途見積

一例として、東京都の2,500㎡の共同住宅の場合の建築設備定期検査の見積もり事例は以下の通りです。

東京都に建つ2,500㎡の共同住宅(給排水設備と非常照明設備の2設備)で検査は2回目の場合の見積もり事例

1 基本料(検査費、報告書作成費) 35,000円
2 申請代行費           10,000円
3 消費税相当額           3,600円
4 申請手数料(実費・税込)     4,520円

  合計見積額(消費税含む)    53,120円

当社の費用構成は以下の通りです。
1. 基本料・・・・・・ 検査から報告書作成の費用まで含みます。
2. 申請代行費・・・・ センターや役所への提出代行費です
3. エリア外交通費・・・東京都23区や大阪市以外で発生します。
4. センター手数料・・・センターでの受付手数料です。また、受付センターがない場合は直接役所へ提出することになるので手数料が不要です。
5. 初回報告書作成費・・初めて検査を行う場合は図面などの書類から報告書を作成しなければなりませんので初回のみ別途作成費用が必要です。(2回目からは不要です)

検査費用については当ブログ「建築設備定期検査はいくら必要か?費用相場がわかる見積事例4選」で詳しく説明しています

7.よくある質問

7-1.検査には罰則があるか?

検査を行わない場合は「督促」や「100万円以下の罰金」の罰則があります

検査は建物利用者の安全を守るため万一の事故に備えて行うものです。契約発注者より「建築設備定期検査を行わない場合罰則はありますか?」というお問合せがあります。この質問には「罰則はあります」という回答をしています。具体的には下記のようになります

1「罰則」規定の根拠

建築基準法 に罰則規定が記載されています

第101条 「次の各号のいずれかに該当する者は、100万円以下の罰金に処する」二項 第12条第1項又は第3項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

引用:建築基準法

つまり、建築設備定期検査等を行わなかったり、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金の処分を受ける可能性があるという事になります。

罰則については当ブログ「建築設備定期検査|100万円の罰則を回避する為知ってほしい事例」で詳しく説明しています

2「督促状」が送られる場合

役所から届く検査通知を無視し提出期限までに報告を行わない場合には「督促状」が送付されます。しかしながら現実には、罰金の処分が行われたというケースは把握されていません。近年、建物の事故が増加しているため、役所は建築設備定期検査の実施のチェックを厳しくしています。罰則規定があるなしに関わらず、建物の所有者として建物利用者の安全を守るために、検査を行い建物を適正な状態にして、安全を維持することは義務であり長い目で見れば所有者の利益につながると考えています。

法律に違反し検査を行わない場合には、万が一建物で事故が起きた
場合
には責任問題も起き行政処分の罰金だけでは済まされません

そのようなことが起きないようにする為にもこの制度を有効に活用してほしいと考えています

7-2.検査はいつ行えばいいか?

7-2-1.新築の建物の場合

新築された場合で検査済証の交付を受けている場合は、その翌日から起算して2年を経過する日までに1回提出してください。

7-2-2.昨年検査を行った場合

前回検査を行った場合は前回の報告を行った日の翌日から、起算して1年を経過する日までに1回提出してください。

7-2-3.新築後何年も検査を行ったことがない

通知がこない等何らかの理由で何年も建築設備定期検査報告を行っていない場合は建物利用者の安全を守るためにもすぐに1度検査を行い報告書の提出を行って下さい。「罰則」に該当しますが実際には処分は行われていません。しかしながら事故や災害が起きた時は所有者責任が問われます。

★7-2-1では「2年を経過する日までに」7-2-2では「1年を経過する日までに」と決められていますがその日を過ぎて提出した場合でも下記のように今年度中の受付が可能です。例えば、8月1日に検査(受付日)を行った場合は翌年8月1日までに検査を行わなければなりませんが 万一、何らかの事情で上記期限を過ぎてしまった場合でも年度末迄(3月31日迄)に提出を行った場合は今年度の受付は可能です。提出が4月1日以降になった場合は検査受付は翌年度扱いになります。

7-3.検査は行わないといけないか?

検査の目的は火災などの万が一の災害時に設備が正常に作動するか?を建築基準法に定められた条件で定期的に検査を行うことです。

引用元:sankei news

過去に、福山市のホテル火災、長崎市のグループホーム火災、福岡市の診療所火災など、多数の死者が出る火災事故がありました。これらの事故の被害が拡大した原因の一つとしては建物が適法な状態で管理されていたことです。こうした事態を踏まえ、一定の用途・規模の建物については、建築設備定期検査が義務づけられることとなりました

検査を行わない結果きた事故の4つの事例

  • 10階建てのビルの外壁モルタルの破片が歩道上に多数落下した
  • 最上階べランダの庇が根元から折れ落下した
  • 避難訓練中に開いていた防火防煙シャッターが落下しはさまれた
  • 高架水槽の接合部が大きく開き破裂し落下した水によって建物の屋上や隣のビル3階部分の窓ガラス3枚が破損した

過去に多くの犠牲者を出した建物事故のほとんどは、検査がきちんと行えていないことが原因でした。建物利用者の安全のためにも建築基準法で定めた建築設備定期検査は定期的に行いましょう。

まとめ

※建築基準法第12条で行う法的検査で毎年1回実施することとなっています
※検査は建築設備検査員等の有資格者が行う必要があります
※検査する設備は給排水設備、換気設備、非常照明設備、機械排煙設備の最大4設備です
※検査を実施しない場合は「督促」や「100万円以下の罰金」の罰則があります
※万一、検査を行わず建物で事故が起きた場合は所有者・管理者責任を問われます
※安心して検査を行うためにも良心的な検査会社を選び任せて下さい

最後に、建築設備定期検査は建物利用者の安全を守るためにも重要な検査です。
事故や災害を未然に防止することを目的とします。安心・安全を守るために重要な検査だからこそ安心できる会社に任せたいものです。

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  • 消防設備点検(防火対象物点検)
  • 建築設備定期検査・特定建築物定期調査・防火設備定期検査
  • 巡回設備点検
  • 常駐設備員
  • 24時間の設備緊急対応
  • その他設備点検全般

設備管理業務は設備トラブルが起きないよう維持管理することが大切で、建物を利用する人々の安全を守る重要な業務です。ビル管理業界の草創期に創業し半世紀の間蓄積したノウハウでお客様のお悩みを解決できるよう全力で取り組んでまいります。

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