建築設備定期検査とは、建築基準法第12条第3項に基づく法的検査です。かんたんに説明すると、建物の利用者に安心して過ごしていただくための設備に関する法定点検です。
建築設備定期検査は1年に1回行い、調査や検査の結果を特定行政庁に報告する必要があります。
「建築設備定期検査なんて知らなかった」「行政からの通知が届いて初めて知った」という方も多いのでしょうが、それでは建物の安心・安全を実現することはできません。
建築設備の検査を怠ると、重大な事故に発展する可能性があるからです。
そこで今回は、建築設備定期検査の内容や費用について初めての方でもわかりやすく解説を行います。建物の安心、安全を実現するためにも、最後まで読み進めていただければと思います。
ぜひ本記事を参考に建築設備定期検査の理解を深め、より良いビル管理を実現してください。
※注意
建築基準法１２条で定められている定期報告制度では、主に３つの検査が対象となります。
- 建築設備定期検査
- 特定建築物定期調査
- 防火設備定期検査
もしあなたが、ビルを管理する立場でいらっしゃるのであれば、これらも併せて覚えていただければと思います。今回は３つのうちの１つ「建築設備定期検査」に関する解説です。
目次
１．建築設備定期検査とは
建築設備定期検査とは、設備異常が原因の災害から建物利用者の安全を守るために行う法定点検です。具体的には、ビルやマンション・学校など不特定多数の人々が利用する建物で災害が発生することを防ぐために実施する検査です。
建築設備定期検査は建築基準法１２条で定められており、年1回定期的に実施しなければならない検査です。
検査を定期的に実施することにより、設備の異常を早めに発見することができ結果的に維持管理費用の削減にもつながります。
建築設備定期検査と特定建築物定期調査の違い
建築設備定期検査は、特定建築物定期調査とよく混同されます。それぞれの明らかな違いは検査の対象です。
| 建築設備定期検査 | 建物の設備を対象とする（給排水設備、換気設備など） |
|---|---|
| 特定建築物定期調査 | 建物そのものを対象とする（地盤、外壁など） |
建築設備定期検査は、建物そのものではなく「設備」を対象とします。給排水設備、換気設備、非常用の照明装置、排煙設備の４つの設備です。
一方で特定建築物定期調査は、建物そのものを対象とします。建物の内部や外部、屋上や屋根などです。また、建物周辺の地盤や設備も対象となります。特定建築物定期調査の詳細は「特定建築物定期調査とは？制度の概要や目的、調査項目をくわしく解説」に記載していますのでご確認ください。
※特定建築物定期調査と特殊建築物定期調査は、呼び方が異なるだけで内容は同じです。２０１６年６月の建築基準法改正により、「特殊建築物」から「特定建築物」へと名称が変更になりました
特定行政庁によって検査項目の範囲が異なる
建築設備定期検査の検査項目は、特定行政庁によっては異なる場合があります。例えば、給排水設備が免除になっているところや建築設備定期検査を行う必要がないところもあります。
検査項目だけでなく、報告の進め方も異なるケースがほとんどなので、まずは特定行政庁に確認を取ることをおすすめします。
特定行政庁とは
簡単に言うと各都道府県や、人口25万人以上の市町村のことです。（※現状では大部分で人口10万人以上の市町村が特定行政庁となっています）
なお、建築設備定期検査の対象設備は４つありますが、その建物に設置されている設備のみ検査を行えば大丈夫です。
２．建築設備定期検査の４つの検査項目
建築設備定期検査では以下の４項目の検査を行う必要があります。
- 給排水設備
- 換気設備
- 非常用の照明装置
- 排煙設備
それでは４つの検査項目を順番に見てまいりましょう。
※それぞれの検査項目の詳細は「建築設備定期検査｜安全な建物を実現するために必要な４つの検査項目」で説明しています。
※建築基準法第12条第3項には「昇降機（エレベーター）」の記載がありますが、建築設備定期検査とは別で検査を行うケースがほとんどです。つきましては本記事おいては「昇降機（エレベーター）」の解説を割愛いたします。
検査項目①：給排水設備
給排水設備は生活に欠かせない水を使うための大切な設備です。
水道管より建物の中に水を送り込む給水設備と使用した水を建物から下水道に流す排水設備に分かれています。
給水設備の検査では受水槽や高架水槽、加圧給水配管の設置場所が適正か、運転の異常、腐食・漏れの有無を検査します。
排水設備では汚水槽や排水管等の設置場所が適正か、運転の異常、腐食・漏れの有無を検査します。
衛生的な飲料水の提供と正常に排水を行うことにより建物利用者の生活に支障をきたさない様に維持する為にも非常に大切な検査です。
詳細は「給排水設備とはどんなもの？該当設備の種類と役割を図解で説明！」でご確認ください。
検査項目②：換気設備
換気設備は店舗等の室内を新鮮な空気に保つために外気より室内に空気を送り込む役割を担う大切な設備です。
換気設備の検査では換気フード等の換気状態や運転異常の確認、風量の測定や防火ダンパーの作動確認等の検査を行います。
室内の空気を新鮮に保つため換気設備や吸気設備が正常に動作するよう検査を行います。
設備の使用状況により人体に有害な一酸化炭素が発生することがあり危険から生命を守るためにも換気設備の検査は大切なものです。
詳細は「換気設備とは何？種類や必要な検査まで必ず知っておきたいポイント」でご確認ください。
検査項目③：非常用の照明装置
非常用の照明装置は火事や地震等で万一停電が起きた場合に点灯する重要な設備です。
万一、火災が発生した時には非常用の照明装置が点灯することによって停電でもスムーズに出口へ避難を行ったり消火活動を行うことができます。そのためにも非常用の照明装置は３０分間点灯ができるような状態にすることが定められています。
非常用の照明装置の検査は点灯確認や停電時にも明るさが確保できているかを照度計で照度測定をしたり、障害物の確認等を行います。非常時に建物利用者の安全を守るために非常に大切な検査です。
詳細は「非常用照明がまるわかり！知って使える４つの種類」でご確認ください。
検査項目④：排煙設備
排煙設備は火災など不測の事態が起きた時に室内で発生する煙等を建物外に排出する重要な設備です。
木材やプラスチック建材が燃えると一酸化炭素が発生します。一酸化炭素中毒により多くの人が亡くなっています。そのようなことが起こらないためにも非常時に排煙設備が起動するよう検査が必要になります。
排煙設備には機械排煙設備、排煙窓、排煙口の種類があります。排煙設備検査では、障害物の有無、腐食等の状態、設置状況、作動異常の確認を行います。
機械排煙設備検査では排煙口等の開閉、運転状況、排気風量の確認を行います。非常時の避難の際、正常に作動するため非常に重要な検査です。
詳細は「充満した煙を一気に排出して人命を守る排煙設備の基礎知識５ポイント」でご確認ください。
３．定期報告を行うことができる3つの資格
建築設備定期検査は資格を有する検査員が検査を行い、特定行政庁に定期報告を行います。
検査は無資格ではできません。検査を行うためには以下のいずれかの資格が必要です。
- 一級建築士
- 二級建築士
- 建築設備検査員
定期報告を行う義務がある建物の所有者や管理者は、資格者を有する検査会社に依頼して検査を行って下さい。
資格については当ブログ「建築設備定期検査｜建物の安全を維持する為に必要な資格の種類」で詳しく説明していますので参考にしてください。
４．建築設備定期検査の検査通知が届いた後に行うべき３つのこと
建築設備定期検査の検査時期が来ると、特定行政庁から建物の所有者又は管理者あてに検査を行うように検査通知書が届きます。
通知が届きましたら検査を行うためにインターネットなどで検査会社を探します。
※特定行政庁の手続き上、通知が届かない場合もありますが、これは検査を行わなくてもいいということではありません。
１つ目：検査会社を探す
建築設備定期検査は事故や災害を未然に防ぐための重要な検査ですので豊富な経験を持ち、安心できる検査会社に依頼する必要があります。
ここでは２０年以上の経験をもとに後悔しない検査会社を選ぶための３つのポイントを順番に説明していきます。
ポイント１．年間200件以上の豊富な経験と実績がある会社を選ぶ
設置している設備の種類・設備数、設備の設置場所は建物によって千差万別です。
どのような設備が設置していても迷うことなく検査を行うためには少なくとも年間２００物件以上の検査経験のある検査会社を選ぶことが検査をスムーズにトラブルなく行うための目安です。
ポイント２．社歴10年以上と従業員数20名以上の信用のある会社を選ぶ
ホームページやチラシ等だけ見るだけでは信用があるか最後まで責任を持って検査を行ってくれる会社なのかなかなか判断がつかないものです。
よく当社にもお客様から「今まで他の会社に検査を任せていたが急に連絡が取れなくなって困っている」「つきあっていた会社が廃業した」などと相談があります。設備の状況を把握して適切なアドバイスを行うためにもこの検査は毎年継続して依頼したいものです。
連絡が取れなくなった、廃業した・・・ このように困らないためにも少なくとも１０年以上の社歴がある会社や２０人以上の従業員がいる会社を選ぶことが重要です。
ポイント３．検査が終わった後に追加料金のない会社を選ぶ
安心できる会社は常に明瞭会計をします。あとで追加費用が必要になるのでは検査を任せるのに不安です。見積金額以外には追加費用が発生しない会社を選びたいものです。
当社では見積作成時に「検査費、報告書作成費、センター提出費、センター手数料エリア外交通費など」検査に必要な費用は全て記載し追加料金がなく安心してお任せいただけるようにしています。
検査が終わった後に見積金額以外の追加料金はないかどうかを確認することが重要です。
※もし、ビル管理会社選びに悩まれるようでしたら「信頼できるビル管理会社を見極める方法と全国のおすすめ管理会社6選」を参考にしていただくことをおすすめします。
２つ目：必要書類を準備する
検査会社を決定したら次に検査の準備を行います。
検査会社の検査員が検査を行ったり、報告書作成のためには建物の資料が必要となります。検査日の1週間前までに資料を検査会社までお送りいただきますとスムーズに検査を行うことができます。
検査が初回の場合に必要な資料
検査が初回の場合は一から報告書を作成しなければなりません。
報告書には所有者・管理者の情報の記入や確認済証・検査済証の交付年月日の記入などの情報が必要となります。
“初回の検査に必要な書類”
-
確認済証
-
検査済証
-
建築平面図
-
設備図面（非常照明、換気設備、給排水設備、機械排煙設備）
-
面積記載図
検査が２回目以降に必要な資料
検査が２回目以降の場合は少なくとも一度検査を行い特定行政庁へ定期報告を行っているため受領済み報告書の保管があるはずです。
新たに検査を検査会社に依頼する場合はその報告書を資料として提供してください。
また設備の不具合があった場合、図面に記載する必要があるため平面図も併せてご提供ください。
“2回目以降の検査で必要な書類”
- 前回報告書
- 建築平面図
３つ目：報告書にハンコを押す
検査が終わると検査員が１週間程度で報告書を作成します。作成した報告書は1部郵送を行いますので所有者または管理者のハンコを押していただき、すみやかに検査会社あてに返送して下さい。
特定行政庁には検査日より1ヵ月以内に提出する必要があります。また検査日より３ヶ月を過ぎると作成した報告書は無効となってしまいますのでご注意ください。（検査日より３ケ月を経過してしまいますと再検査を行わなければなりません）
押印済みの報告書が検査会社に到着すると検査員は特定行政庁へ報告書を提出に行きます。提出後、およそ２ケ月程度で受付済みの報告書（副本）が特定行政庁から検査会社に返送されます。
なお、報告が完了するとおよそ2〜3ヶ月後に「建築設備定期検査報告済証」が発行されます。（引用：日本建築設備・昇降機センター）
報告済証は建物の入口など、利用者に見やすい位置に掲示することをおすすめします。検査を実施した事実を周知するのと同時に、建物の利用者に安全性を伝えることができるからです。
※東京都では、特定行政庁（東京都）が指定する法人である「一般財団法人日本建築設備・昇降機センター」へ報告書を提出することになります。その後、「一般財団法人日本建築設備・昇降機センター」から特定行政庁へ報告されます。
東京都における詳細は「東京都の建築設備定期検査」をご覧ください。
５．建築設備定期検査の費用相場
建築設備定期検査の費用は検査会社により大きく差があります。建築設備定期検査の業務は、建設会社、設計会社、管理会社などが行うケースがほとんどです。
費用については、たとえば家の売買手数料が「物件の価格の３％＋6万円」と規定されているものもありますが、建築設備定期検査の費用は検査会社によって自由に決めることができるため見積金額が大きく異なるケースがあります。
ここでは費用の目安として当社の価格表を掲載します。検査会社を決めるための参考にしてください。
| 建築設備定期検査 価格表（基本料金） | ||
|---|---|---|
| 延床面積 | 共同住宅（マンション） | 左記以外 |
| ～1,000㎡ | 30,000円 | 30,000円 |
| ～2,000㎡ | 30,000円 | 35,000円 |
| ～3,000円 | 35,000円 | 40,000円 |
| 3,000㎡超 | 別途見積 | 別途見積 |
一例として、東京都の2,500㎡の共同住宅の場合の建築設備定期検査の見積もり事例は以下の通りです。
| 東京都に建つ2,500㎡の共同住宅（給排水設備と非常照明設備の２設備）で検査は2回目の場合の見積もり事例 | |
|---|---|
| 1.基本料（検査費、報告書作成費） | 35,000円 |
| 2.申請代行費 | 10,000円 |
| 3.消費税相当額 | 3,600円 |
| 4.申請手数料（実費・税込） | 4,520円 |
| 合計見積額（消費税含む） | 53,120円 |
なお、当社の費用構成は以下の通りです。
1. 基本料：検査から報告書作成の費用まで含みます。
2. 申請代行費：センターや役所への提出代行費です。
3. エリア外交通費：東京都23区や大阪市以外で発生します。
4. センター手数料：センターでの受付手数料です。また、受付センターがない場合は直接役所へ提出することになるので手数料が不要です。
5. 初回報告書作成費：初めて検査を行う場合は図面などの書類から報告書を作成しなければなりませんので初回のみ別途作成費用が必要です。（２回目からは不要です）
検査費用については「建築設備定期検査はいくら必要か？費用相場がわかる見積事例４選」で詳しく説明しています。
６．建築設備定期検査に関するよくある３つの質問
建築設備定期検査についてはお客さまより相談を受けることがよくあります。
ここでは相談の中でも特に多いよくある３つの質問を抜粋してまとめてみました。それでは順に説明してまいります。
Ｑ１：検査には罰則があるか？
法的検査ですので行う義務がありますがお金のかかることですのでできれば検査を行いたくない方もおられるようです。
そのため検査を行わなくてもいいか、行わないときはぺナルテイ（罰則）があるか？という質問がよくあります。結論としては、罰則があります。
「罰則」規定の根拠は建築基準法 に罰則規定が記載されています
第１０１条 「次の各号のいずれかに該当する者は、１００万円以下の罰金に処する」二項 第１２条第１項又は第３項の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者
引用：建築基準法
特定行政庁から届いた検査通知書を無視し提出期限までに報告を行わない場合にはまず「督促状」が届きます。
その後も建築設備定期検査を行わなかった場合、あるいは検査を行ったかのような虚偽の報告をした場合には、１００万円以下の罰金の処分を受ける可能性があります。
特に近年、建物の事故が増加してきているため特定行政庁は建築設備定期検査の実施のチェックを厳しくしています。
罰則規定があるなしに関わらず、建物の所有者として建物利用者の安全を守るためにも検査を行い建物を適正な状態を維持することは義務であり長い目で見れば所有者の利益につながると考えています。
法律に違反し検査を行わない場合には、万が一建物で火災等の事故が起きた場合には責任問題も起き行政処分の罰金だけでは済まされません。そのようなことが起きないようにする為にもこの制度を有効に活用してほしいと考えています。
罰則については「建築設備定期検査｜100万円の罰則を回避する為知ってほしい事例」で詳しく説明しています。
Ｑ２：検査はいつ行えば良いか？
建物が竣工して人々に利用されると、安全のためにも建築基準法に基づく定期報告を行なわなければなりません。
定期報告を行うタイミングは３つのケースでそれぞれ異なります。ざっくり整理すると以下のとおりです。
| ビルが新築の場合 | ２年を経過する日までに１度 |
|---|---|
| 昨年検査を行なっている場合 | １年を経過する日までに１度 |
| 今まで検査を行なったことがない場合 | いますぐ |
順番に詳しく説明していきます。
ビルが新築の場合
ビルが新築されて検査済証の交付を受けている場合は、その翌日から起算して２年を経過する日までに1度定期報告を行う必要があります。
昨年検査を行っている場合
昨年検査を行っている場合は定期報告を行った日の翌日から起算して1年を経過する日までに1度定期報告を行う必要があります。もし何らかの事情でその日が過ぎてしまった場合でもその年度末までに定期報告を行えば今年度中の検査として受付してもらうことができます。
例えば、８月１日に検査を行った場合は翌年８月１日までに検査を行わなければなりませんが 万一、何らかの事情で上記期限を過ぎてしまった場合でも年度末迄（３月３１日迄）に提出を行った場合は今年度分として受付してもらえます。
仮に提出が４月１日以降になった場合は受付は翌年度扱いになります。
今まで検査を行ったことがない
何らかの理由で建築設備定期検査の定期報告を竣工後一度も行ったことがない場合は建物利用者の安全を守るためにもすぐに1度検査を行い定期報告を行って下さい。
法定検査を行わずに万一、事故や災害が起きた時は重大な所有者責任が問われることにもなります。
Ｑ３：検査対象の建物とは？
検査の対象は、多くの人が利用するホテルや学校などの建物や延べ床面積１００㎡以上の一定以上の規模の建物がなります。
建物の検査対象は、①建物の用途、②建物の規模（大きさ、階数等）、③特定行政庁ごとの条件により分類されています。
対象建築物の例を挙げると、東京都の場合は以下のような建物が検査対象になります。
- 劇場
- ホテル
- 百貨店
- 病院
- 学校
- 飲食店
- マンション（共同住宅）
- 事務所
しかし、規模によって対象外になる場合があります。また、横浜市では共同住宅は対象外になるなど特定行政庁ごとの条件により対象に「なる」「ならない」が変わってきます。
検査の対象条件は特定行政庁によって用途・規模・階数など多岐に条件が細かく分類されています。
詳細は各特定行政庁の検査対象一覧でも確認できますが、ご自身で対象の建物か判断がつかない場合は特定行政庁の窓口で対象かどうかを調べてくれます。
東京都であれば「都市整備局建築企画課（03‐5388‐3344）」で調べてくれます。
検査対象については当ブログ「建築設備定期検査｜検査を行うため対象となるべき建物の３つの条件」で詳しく説明しています。
７．まとめ
建築設備定期検査は建築基準法第１２条により年1回行うことが定められていますが、すべての建物ではなく用途、規模、特定行政庁によって検査を行う・行わないなど検査対象が変わります。
建築設備定期検査は、以下の４項目の検査を行う必要があります。
- 給排水設備
- 換気設備
- 非常用の照明装置
- 排煙設備
ただし、特定行政庁によっては特定の設備は検査を省略できる場合があります。安全を維持するためにも必要な検査ですが建物が検査対象かどうか事前に確認の上、検査を行って下さい。
検査を行うためには「一級建築士」「二級建築士」「建築設備検査員」の３つの資格のうち、いずれかが必要ですが、後悔しないためにも豊富な経験を持ち、安心できる検査会社に依頼してください。
建築設備定期検査を行わない場合は「１００万円以下の罰金」が生じる法的検査です。行う義務がありますが何よりもその建物の利用する人々の安全を守るためにも検査を行っていただきたいと思います
最後に、建築設備定期検査は建物利用者の安全を守るためにも重要な検査です。事故や災害を未然に防止することを目的とします。安心・安全を守るために重要な検査だからこそ安心できる会社に任せたいものです。
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