「マンションオーナーだが、排水管の清掃はどうすればいい？」
「清掃の頻度や、業者に頼む場合の料金の相場は？」
そんな疑問を持っている大家さんや管理担当者の方は多いのではないでしょうか。
マンションの排水管清掃は、法的な義務ではありませんが、排水管を衛生的に保つためには、最低でも1年に1回以上の清掃が推奨されています。
多くのマンションでは、専門業者に依頼して、高圧洗浄しています。
もし清掃をしないと、悪臭が発生したり、汚水が漏れたりといったトラブルにつながりますので、必ず実施したいものです。
そこでこの記事では、マンションの排水管清掃について、オーナーや管理担当者が知っておくべきことを網羅しました。例えば、下記のような基礎知識をまとめています。
◎マンションの排水管清掃の必要性
◎実施頻度
◎清掃箇所
◎清掃方法
◎業者に依頼した際の費用相場
また、以下のような実践的知識も紹介しています。
◎マンションオーナーは排水管清掃に関して何をすればいいか
◎管理組合としては何をすればいいか
最後まで読めば、マンションの排水管清掃について、あなたが知っておくべきことやすべきことがわかるでしょう。この記事で、あなたのマンションの排水管が衛生的に保たれるよう願っています。
目次
1. マンションの排水管清掃はなぜ必要か
そもそもマンションの排水管は、なぜ清掃しなければならないのでしょうか？清掃しないとどうなるでしょう？
まず最初に、排水管清掃の必要性について考えてみましょう。
1-1. 衛生面・環境面での必要性
第一に、衛生面と環境面で、排水管清掃は必要です。
■悪臭を防ぐ
■排水管の詰まりを防ぐ
■排水管の劣化を防ぐ
この3点の予防措置ができれば、マンションの環境を良好な状態に保つことができるからです。
実際に清掃が必要なのは、主に以下の場所にある排水管です。
◎台所
◎洗面所
◎風呂場
◎洗濯機
これらをまとめて「雑排水管」と呼んでいます。
これらの排水管には、さまざまな汚れた水が流れ込んできます。
・油や洗剤、食品のかけらなどが混ざった調理後の水
・体の皮脂分や髪の毛などが混ざった入浴時の排水
・洗剤や衣類の汚れが混ざった洗濯水
そういった水が毎日流されると、排水管の内部には少しずつ汚れが付着していきます。そのままにしていると、汚れと油脂分が混じり合って固形化し、排水管を詰まらせたり、悪臭を発生したりするのです。
また、堆積した汚れが排水管を腐食させる恐れもあります。最悪の場合、汚水が逆流したり漏れたりする危険性も考えられるのです。
そんなことにならないよう、排水管をつねに衛生的に保ち、劣化を防いで長持ちさせるため、定期的に清掃する必要があるのです。
ちなみに、トイレの排水管は「汚水管」と呼ばれ、雑排水管とは区別されています。
汚水管は雑排水管よりも口径が太く詰まりにくいため、通常は清掃の必要はありません。
専門業者に排水管清掃を依頼する際にも、トイレの汚水管清掃は含まれない場合が多いということも知っておいてください。
1-2. 法的な必要性
マンションの排水管「清掃」は、法的な義務ではありません。
実際のところ、清掃を行っていないマンションもあるようです。ただし、法的義務ではなくても、マンションの排水管清掃は年1回程度行うことが推奨されています。
というのも、排水管の「点検」や「排水の管理」については、以下のような法的な規定があるのです。
|
建築基準法第12条 |
排水設備＝汚水槽や排水管について 6か月～1年に1回の点検報告を義務付け |
|---|---|
|
建築物における衛生的環境の確保に関する法律 （ビル管法） |
排水設備＝汚水槽などについて |
これを守るには、つねに排水管を汚れや詰まり、腐食などがないように保っておかなければなりません。
そのため、排水管清掃を定期的に行うことが望ましいのです。
1-3. 排水管清掃をしないとどんなトラブルが起きるか
では、もし排水管清掃を怠ると、どのようなトラブルが起こるのでしょうか？
「1-1. 衛生面・環境面での必要性」でも少し触れたように、排水管内部に汚れが貯まって悪臭、詰まり、漏水などの原因となり、最悪の場合は腐食して穴が開き汚水が漏れることもあります。
具体的には、以下のようなトラブルが考えられます。
【排水管トラブルとその原因】
|
原因 |
トラブル |
|---|---|
|
洗剤 |
特にアルカリ性・弱酸性の洗剤が金属を変色・サビさせる |
|
食物のゴミ |
台所排水などに混じった食べ物の欠片や残りかすが排水管内にたまる |
|
熱湯 |
熱湯を流すことで排水管が損傷 |
✖排水管内部に汚れがたま
→悪臭が発生する
✖油と汚れが混じって固形化し、排水管が詰まる
✖お風呂場の排水管では、髪の毛が詰まる
→詰まりがひどくなると、汚水が逆流したり漏水したりする
✖排水管内部に汚れがたまり、管が腐食する
→最悪の場合、穴が開いて汚水が漏れる
こうなると、マンション内の衛生状態や環境が悪くなり、住民には大きなストレスがかかります。また、建物の老朽化も早まってしまうかもしれません。
このようなことのないよう、排水管清掃はかならず行う必要があるのです。
ちなみに排水管の耐用年数は以下の通りです。これを目安にメンテナンスや補修工事を行いましょう。
【排水管の耐用年数】
|
材質 |
耐用年数の目安 |
|---|---|
|
炭素鋼鋼管 |
20～30年 |
|
塩化ビニル管 |
25～40年 |
|
鋳鉄管 |
30～50年 |
2. マンションの排水管清掃の実施頻度
マンションの排水管は、どれくらいの頻度で清掃すれば衛生的に保てるのでしょうか？
法律などで規定があるわけではないので、一律にはいえません。以下のように考えると良いでしょう。
◎1年に1回以上行うのがベスト
◎それが無理なら、築10年以内：2年に1回／築10年超：1～2年に1回は必要
中には、「排水管清掃はしていない」というマンションもあるようですが、それでは「1-3. 排水管清掃をしないとどんなトラブルが起きるか」で挙げたようなさまざまなトラブルにつながるでしょう。
清掃業者でも、「最低でも年1回以上の清掃」を推奨しているところが多いので、ぜひこの頻度で実施してください。
3. マンションの排水管清掃の清掃箇所
次に知っておきたいのは、マンションの排水管清掃では具体的にどこを清掃するのかということです。というのも、清掃の前には業者が作業しやすいように、清掃箇所の周辺を片付けておく必要があるからです。
清掃箇所は、大きく「共用部分」と「専用部分（居室）」に分けられます。
それぞれの場所でどこの部分を清掃するのか、写真をまじえて具体的に説明しましょう。
3-1. 共用部分
まず共用部分では、各部屋からの排水を集めて排出するための「雑排水縦管」を主に清掃します。
また、清掃業者によっては、外部にある排水桝のうち「第一舛」まで清掃してくれるところもあります。
縦管
排水桝
縦管のまわりに荷物が置かれていたり、排水桝の上に落ち葉が積もっていたりしたら、きれいに掃除しておきましょう。
3-2. 専用部分
次に専用部分、つまり入居者の各居室です。
清掃業者に依頼すると、基本的にはすべての居室に入って以下の4か所を清掃します。
◎台所
◎浴室
◎洗面台
◎洗濯機
台所
浴室
洗面台
洗濯機
いずれも排水口からホースやワイヤーなどを排水管の中に差し込んで作業しますので、マンションの大家さんや管理会社は、事前にその旨を全住民に告知して、排水口まわりを片付けておいてもらいましょう。
「1-1. 衛生面・環境面での必要性」で説明したように、トイレの排水管は清掃する必要はありません。
4. マンション排水管の清掃方法の種類
排水管の清掃は、どんな方法で行うのでしょうか？
専門業者が行う洗浄方法は何種類かあります。
基本的には、高圧の水をポンプで噴出する「高圧洗浄」で行う場合が多いですが、配管が古い場合には、刺激が強すぎて管を傷める恐れもあります。
また、費用も高めなので、その場合は手動で排水管の中を磨く「ワイヤー式」や「ロッド法」といった方法もあります。
業者に依頼する際には、「どの方法で行うか」「費用」「排水管にかかる負担」についてきちんと説明を聞き、納得できるところを選んでください。
そのために、ここでは代表的な清掃方法5つを説明しておきましょう。
4-1. 高圧洗浄
もっとも一般的に行われているのが「高圧洗浄」です。
清掃業者に依頼すると、高圧洗浄ポンプを搭載した特殊な車でやってきてくれます。高圧洗浄ポンプからは洗浄ホースが出ていて、ホースの先にはノズルがついています。
このホースを各排水口から排水管の中に入れて、高圧で水を噴出すると、汚れが押し流される仕組みです。
その際には、下の階から始めて徐々に上の階へと洗浄していきます。
もし上の階から洗浄していくと、汚れが下にたまっていって詰まってしまい、汚水が逆流したりあふれたりする恐れがあるからです。
4-2. ワイヤー式洗浄
ワイヤーを使う方法もあります。
先端にブラシやスクリューがついたワイヤーを排水溝から差し込み、くるくる回転させながら中へ入れていきます。
そして、ワイヤーをごしごしと押し引きすることで、排水管の内側を磨いていきます。ワイヤーは、排水管が曲がっている部分でも、それに沿ってある程度曲がる素材でできています。
ただ、配管が複雑だったり汚れが激しい場合などは、ワイヤーが届かない、汚れが落ち切らないなど、この方法では清掃しきれないケースもあります。その場合は、高圧洗浄で対応します。
ちなみに、清掃費用は高圧洗浄よりもワイヤー式のほうが安くなります。
4-3. ロッド法による洗浄
ワイヤーではなく長い棒（ロッド）をつなぎあわせて清掃する方法です。
1～1.8mほどのロッドをつなぎあわせて排水口から挿入して、管内を洗浄します。ロッドの先端にらせん状のパーツなどをとりつけ、汚れや詰まりを取り除きます。
基本的には手動で作業しますが、電動式のものもあります。
4-4. 空気圧式洗浄
水圧ではなく空気圧で汚れを落とす方法です。
空気ポンプで排水口から圧縮空気を排水管内に送り込み、その強い圧力で汚れを管内からはがして取り除きます。
4-5. ムース洗浄
ムース状の薬剤の効果で汚れを落とす方法もあります。
液体洗浄剤をムース状にして、排水口から排水管内に注入、薬剤の効果で汚れを分解します。ゴシゴシこすったり、強い圧力を加えたりする必要がないので、老朽化した排水管でも傷つけるリスクなく洗浄できます。
それぞれの洗浄方法によって、手間や費用などが異なりますので、業者に依頼する際には見積もりを取り、くわしい洗浄のしかたを説明してもらってください。
5. 【大家さん向け】排水管清掃の流れ
マンションの排水管洗浄は、多くの場合は専門業者に依頼して行ってもらうものです。では、マンションオーナー（大家さん）や管理担当者は、何をすればいいのでしょうか？
排水管清掃の大まかな流れと、オーナー・管理担当者がすべきことは以下の通りです。
各ステップを説明します。
5-1. 業者を選んで依頼する
もし特定の業者に依頼済みでない場合は、業者選びから始めましょう。
洗浄方法、費用、アフターサービスなどを比較して、納得できるところを探してください。費用に関しては、数社から相見積もりをとれば、適正価格がわかると思います。
ただ、安さだけで選ぶと、きちんと清掃されない、排水管が破損する、あとで追加料金を請求されるなどのトラブルが起きる恐れもあります。
また、本来はワイヤー洗浄などの手動の洗浄方法で十分きれいになるのに、より費用が高額な高圧洗浄を勧めてくる業者もいるので要注意です。その場合は、「ワイヤーではダメですか？」「なぜですか？」と理由を聞いて、納得できなければ別の業者にも打診してみるといいでしょう。
いい業者を見極めるには、下記のようなポイントをチェックしてください。
◎これまで多数のマンション清掃を手掛けてきた実績が豊富
◎料金が高すぎず安過ぎず適正
◎保証やアフターサービスが充実している
◎下請けに出さずに自社スタッフが清掃する
5-2. 清掃の日時を告知する
業者が決まって依頼すると、清掃を実施する日時が決まります。
排水管清掃は、マンションの共用部分だけでなく、各居室の中でも作業をするので、マンション住民全員に実施日時を知らせる必要があります。
そのため、オーナーや管理担当者は、以下のような方法で告知をしましょう。
◎掲示板に貼り紙をする
◎各戸にチラシをポスティングする
◎回覧板を回す
日時だけでなく、当日は在宅してもらうこと、それまでに部屋の排水口まわりを片付けておくことも、あわせてお願いしてください。確実に全戸に伝えるためには、管理組合を通じてLINEやメールなどで情報共有できるようにするのもいいでしょう。
5-3. 排水管・排水口周辺を片付ける
清掃日が決まったら、当日の清掃がしやすいよう、排水管や排水口の周辺を片付けておくことも必要です。
具体的には、下記のようなことを清掃日までに済ませてください。
◎台所、浴室、洗面所、洗濯機など、洗浄を行う排水口の汚れを取り除く
◎上記の排水口のまわりに置かれているものを片付けて、作業スペースを確保する
共用部分についてはオーナーや管理担当者が片付ければよいのですが、各居室内も片付けが必要なので、貼り紙やビラで住民に周知しておきましょう。
5-4. 当日は立ち会う
当日は、オーナーや管理担当者は作業開始と終了時には立ち会う必要があるでしょう。
また、住民にはそれぞれ自分の部屋で作業される時間帯には在宅し、立ち会ってもらいます。
実際の清掃作業は、下の階から上の階に向かって行います。
各居室での作業時間は、おおむね10～15分程度です。全室終了後、問題なければこれで清掃作業は完了です。
6. マンションの排水管清掃の料金相場
マンションの排水管清掃の費用は、業者や清掃方法によってまちまちです。
相場としては、以下の金額を目安にするといいでしょう。
|
戸数 |
1戸当たりの清掃費用の目安 |
|---|---|
|
～30戸 |
およそ3,500～4,000円 |
|
～50戸 |
およそ3,200～3,500円 |
|
～100戸 |
およそ3,000～3,200円 |
|
～200戸 |
およそ2,800～3,000円 |
さらに、もし配管が複雑だったり、土日や早朝夜間に作業をしたりする場合には、追加費用が発生します。
適正価格を知るためには、まず複数の業者に相見積もりをとるといいでしょう。高すぎるところや極端に安すぎるところは、何らかの問題があるかもしれませんので要注意です。
7. マンションの排水管清掃は自分でできる？
「清掃費用がもったいないので、毎年の清掃を自分たちでできないか？」と考える人も多いのではないでしょうか。
実際に、誰でも使える清掃用具が売られていて、自分でやっている人もいるようです。もちろん、住民それぞれが自室の排水口を日常的に掃除するのはいいことですが、年1回のマンション全体の清掃を自分たちでやるのはあまりおすすめできません。
排水管洗浄には、高圧洗浄機やワイヤーやロッドといった専用の道具が必要です。素人ではこれらの道具を使いこなすのは難しく、その結果、汚れが十分に落とせなかったり、排水管を破損してしまったりする恐れがあるからです。
汚れや詰まりを十分に取り除くためには、やはりプロの技術と経験が必要です。費用を惜しまず、1年に1回は専門業者に清掃をしてもらってください。
8. 【管理組合向け】排水管清掃のためにすべきこと
5章では、マンションオーナーや管理担当者に向けて、排水管清掃で何をすべきかを説明しましたが、住民は何をすればいいのでしょうか？
この章では住民を代表する管理組合の担当者に向けて、すべきことを挙げておきましょう。
8-1. 年1回の清掃が実施されるようにする
マンションの排水管清掃は、最低でも年に1回は行うことが推奨されています。あなたのマンションでは、その頻度で清掃が行われているでしょうか？
もし行われていなければ、管理会社やオーナーに働きかけて、清掃を実施してもらってください。管理組合で勝手に清掃業者に依頼したり、自分たちで清掃したりするのは避けましょう。
8-2. 管理組合からも全住民に周知徹底する
清掃日時が決まると、管理会社から貼り紙やポスティングなどで告知されます。管理組合としても、これを全住民に周知徹底するよう協力しましょう。
知らせたい内容は、主に以下の通りです。
◎清掃が行われる日時
◎どの部屋がだいたい何時ごろに清掃されるか
◎当日は在宅してほしいこと
◎当日までに排水口まわりを片付けておいてほしいこと
ここで特に重要なのは、「過去に不在などで清掃できなかった世帯」の洗い出しです。というのも、排水管の清掃は、全室で実施するのが理想だからです。
清掃できない部屋があると、そことつながっている他の部屋にも汚れや詰まりで迷惑をかける恐れがあるのです。
そこで、前回清掃できなかった世帯には、管理会社から「今回はかならず在宅してほしい」という旨のお願いがあると思います。その際には、管理組合の役員も、不在世帯がなくなるよう協力してください。
前回清掃できなかったのに今回も「不在です」という住民や、連絡の取れない住民がいれば、管理会社の担当者や大家さんと連携して、なんとか連絡をとれるよう図ったり、一緒にその部屋を訪れて説得したりする必要が出てくるでしょう。
9. 居住者が不在の場合の対処法
マンションの排水管清掃で大きな問題になるのが、住民不在で室内の清掃ができない部屋があることです。
その場合の対処法としては、やはり事前の告知と説明を徹底するのが第一でしょう。
住民の中には、次のような理由で当日に在宅しなかったり居留守を使ったりする人もいるからです。
- 「人にお風呂場や洗面所を見られたくない」
- 「部屋が汚いから中に入ってほしくない」
- 「対応するのが面倒」
これらの人たちには、排水管清掃の必要性をきちんと説明して、理解を得る必要があります。そのためには、以下のような告知方法をすべて行ってください。
◎掲示板に貼り紙をする
◎各戸にチラシをポスティングする
◎回覧板を回す
さらに、住民間での連絡用にLINEグループをつくったり、お知らせメールを送ったり、Googleカレンダーで各種の清掃や点検が行われる日時を共有するなどの方法も有効でしょう。
チラシは見ずに捨ててしまう人でも、スマホはよく見るはずです。それでもリアクションのない人には、管理会社やマンションオーナー、管理組合役員などが部屋を訪問して、直接口頭で説明とお願いをしてください。
顔を合わせてお願いされれば、了承してくれる確率も上がるはずです。
また、「どうしても当日の都合がつかず、在宅できない」という住民もいるでしょう。その場合は、住民本人の了承がもらえれば、管理会社や大家さんがカギを預かって、当日入室・立会いするという方法をとっているマンションもありますので、提案してみてください。
前章でも説明したように、マンションの排水管は全室清掃するのがベストです。それを目指して、全住民に告知と理解を徹底しましょう。
まとめ
改めて、記事の要点をまとめてみましょう。
◎マンションの排水管清掃は最低でも1年1回実施する
◎清掃方法は高圧洗浄が主流
◎マンションオーナーは以下のことを行う
- 清掃業者への依頼
- 住民への告知
- 排水管や排水口周辺の片付け
- 当日の立会い
- 完了確認
◎管理組合は以下のことを行う
- 清掃が行われていなければ行われるよう働きかける
- 清掃について全住民に周知徹底する
以上を踏まえて、あなたのマンションの排水管が衛生的に保たれるよう願っています。
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