エレベーターに必要な点検とは?定期検査報告・性能検査・保守点検の3種を徹底解説

エレベーター

「マンションの管理組合でエレベーターの点検についての管理を担当することになったが、どうすればいいんだろう?」

「持ちビルのエレベーターに定期的に点検が入っているけど、どんな点検をしているのか、ちゃんと必要な点検ができているのか不安…」

そんな疑問や不安を抱いている管理担当者さん、ビルオーナーさんも多いのではないでしょうか?

実はエレベーターの点検には大きく以下の3種類があって、点検内容や関連する法律も異なります。

◎定期検査報告(建築基準法第12条):性能検査を受けるエレベーターとホームエレベーターを除くすべてのエレベーターが対象の法的義務
◎性能検査・定期自主検査(労働安全衛生法):積載量1トン以上のエレベーターが対象の法的義務
◎保守点検(建築基準法第8条):すべてのエレベーターが対象の努力義務

特に定期検査報告と性能検査は法的に定められたエレベーター所有者・管理者の義務であり、違反すると罰則もあるのでかならず行わなければなりません。

そこでこの記事では、エレベーターの点検・検査について種類ごとにくわしく解説していきます。

まず1章で、上記3種の点検についての概要を説明し、2章から順番に、

◼️定期検査報告に関する法律、検査資格、検査頻度、検査内容など
◼️性能検査・定期自主検査に関する法律、検査資格、頻度、検査内容など
◼️保守点検に関する法律、頻度、点検内容など

を表にしてわかりやすく説明していきます。さらに、

◼️点検費用の相場
◼️誰でもできる日常点検のしかた

についてもお教えします。最後まで読めば、どんなエレベーターに対しても正しく点検・検査を実施することができるはずです。

あなたのビル・マンションのエレベーターが法的にも安全管理的にも十分な点検を受け、事故なく無事に運転し続けることを願っています!


1. エレベーターの点検には3種類ある

エレベーター管理者

エレベーターの点検は、その建物の所有者や管理者などがかならず実施しなければならない、法律で定められている義務です。

そして、その点検には実は以下の3種類があるのです。

◎定期検査報告
◎性能検査・定期自主検査
◎保守点検

それぞれどのような点検なのでしょうか?その違いを表にまとめたのが以下です。

【エレベーター点検・検査の種類別概要】

定期検査報告

性能検査・定期自主検査

保守点検

関連法令

建築基準法第12条

◎性能検査/労働安全衛生法
◎定期自主検査/クレーン等安全規則

建築基準法第8条

罰則

100万円以下の罰金

6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金

なし(努力義務)

点検・

検査資格者

・一級建築士
・二級建築士
・昇降機等検査員

◎性能検査/労働基準監督署長または登録性能検査機関
◎定期自主検査/登録性能検査機関

※製造会社を含む

なし

※国土交通省「昇降機の適切な維持管理に関する指針」で「昇降機に関する豊富な知識及び実務経験に裏打ちされた技術力を有する者」を推奨

管理責任者

所有者

◎性能検査/所有者、管理者
◎定期自主検査/事業者

所有者

※所有者と管理者が異なる場合は管理者

点検・

検査対象

以下を除くすべてのエレベーター

・ホームエレベーター
・性能検査を受けているエレベーター
=積載量1トン以上のエレベーター

積載量1トン以上のエレベーター

すべてのエレベーター(努力義務)

点検・

検査頻度

おおむね6ヶ月〜1年ごとに1回
※特定行政庁により異なる

◎性能検査/1年に1回
◎定期自主検査/1ヶ月に1回

使用頻度に応じて
※おおむね1ヶ月に1回

報告先

特定行政庁

報告義務なし

報告義務なし

ではひとつずつ順番に説明していきましょう。

1-1. 定期検査報告(建築基準法第12条)

もっとも重要なのは「定期検査報告」です。

これは、建築基準法第12条で定められた建物についての検査制度で、

とも呼ばれます。

大勢の人が出入りするビルやマンション、学校や病院などに対して、エレベーターなどの「昇降機」、建物自体や各設備、防火設備などを定期的に安全検査して、自治体などにその結果を報告することが義務付けられているものです。

エレベーターの定期検査報告については、2章のエレベーターの定期検査報告でくわしく説明します。

また、エレベーターの保守点検については「4. エレベーターの保守点検」を、エレベーター以外の建築物・建築設備・防火設備の定期検査報告について知りたい場合は別記事「12条点検とは?詳しい点検項目から業者に依頼する費用まで全解説」も参照してください。

ちなみに定期検査報告の項目は全部で4つにわかれていて、「昇降機」以外には、

◼️建築物(建物自体や敷地)
◼️建築設備(照明や給排水などの設備)
◼️防火設備(防火扉や防火シャッターなど)

があります。その中で昇降機は、ほかの3項目とは別扱いにされる場合があります。というのも、検査を行うために必要な資格が以下のように異なるからです。

検査項目

検査を行う人に必要な資格

昇降機

一級建築士
二級建築士
昇降機等検査員

建築物
建築設備
防火設備

一級建築士
二級建築士
建築物調査員資格者

そのため、この検査を請け負う検査業者の中には、「建築物・建築設備・防火設備の検査は行うが、昇降機の検査だけは行なっていない」というところもあるので要注意です。エレベーターなど昇降機については、日常的に保守点検も必要ですので、それを請け負ってくれている専門業者に定期検査報告も依頼するケースも多いようです。

1-2. 性能検査(労働安全衛生法)・定期自主検査(クレーン等安全規則)

もうひとつ重要な検査が「性能検査」です。

こちらは労働安全衛生法によって、積載量1トン以上のエレベーターに対して義務付けられている検査で、下記の3つを行います。

  • 外観試験
  • 動作試験
  • 荷重試験

性能検査と定期検査報告を両方行う必要はなく、どちらか一方で大丈夫です。

つまり、性能検査の対象に該当するエレベーターは性能検査を受け、それ以外のエレベーターは定期検査報告を行えばいいわけです。

「自分が所有(または管理)する建物のエレベーターは、どちらの検査が必要なのだろう?」と迷った場合は、「2. エレベーターの定期検査報告」「3. エレベーターの性能検査」にそれぞれ該当するエレベーターの範囲について説明がありますので、参照してください。

また、性能検査に該当するエレベーターには、同時に少なくとも月に1回は以下のような「定期自主検査」を行う必要もあります。

  • ファイナルリミットスイッチ、非常止めその他の安全装置、ブレーキ及び制御装置の異常の有無
  • ワイヤロープの損傷の有無
  • ガイドレールの状態
  • 屋外に設置されているエレベーターの場合、ガイロープを緊結している部分の異常の有無

1-3. 保守点検(建築基準法第8条)

この点検は、法律で義務付けられている「定期検査報告」「性能検査」に対して、義務付けはありません。ただ、建築基準法第8条に「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。」と定められています。

この「建築設備」のひとつであるエレベーターについても、「常時適法な状態に維持する」必要があるわけです。

そこで、国土交通省が「昇降機の適切な維持管理に関する指針」を定め、使用頻度に応じて定期的な保守点検を行うよう推奨しています。1ヶ月ごと、3ヶ月ごとなど頻繁に点検を行うほか、最近では現地に行かずに遠隔で点検する「リモート点検」を行うケースも多いようです。


2. エレベーターの定期検査報告

エレベーター管理

エレベーターの「定期検査報告」とはどんなものか、さらにくわしく説明していきましょう。

2-1. 法律と罰則

前述した通り、定期検査報告は建築基準法第12条3項によって義務付けられています。その内容を要約すると、以下のようになります。

エレベーターを含む昇降機(住戸の中だけを昇降するものを除く)の所有者は、定期的に有資格者に昇降機を検査させて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

これだけだと、

  • 「定期的」とは何ヶ月、何年ごとか?
  • 「有資格者」とはどんな資格か?
  • 「特定行政庁」とは何か?

がわかりませんよねこれらについてはこのあとわかりやすく説明します。

ちなみに実際の条文はかなり長いものですが、以下にあげておきますので興味があれば読んでみてください。

<建築基準法>

第十二条3項

特定建築設備等(昇降機及び特定建築物の昇降機以外の建築設備等をいう。以下この項及び次項において同じ。)で安全上、防火上又は衛生上特に重要であるものとして政令で定めるもの(国等の建築物に設けるものを除く。)及び当該政令で定めるもの以外の特定建築設備等で特定行政庁が指定するもの(国等の建築物に設けるものを除く。)の所有者は、これらの特定建築設備等について、国土交通省令で定めるところにより、定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は建築設備等検査員資格者証の交付を受けている者(次項及び第十二条の三第二項において「建築設備等検査員」という。)に検査(これらの特定建築設備等についての損傷、腐食その他の劣化の状況の点検を含む。)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。

また、この法律には罰則も定められています。同じく建築基準法第101条で、必要な検査や報告を怠ったり嘘の報告をした場合は、100万円以下の罰金が課せられるというもので、条文は以下の通りです。

<建築基準法>

第百一条 次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する。

二 第十二条第一項若しくは第三項(これらの規定を第八十八条第一項又は第三項において準用する場合を含む。)又は第五項(第二号に係る部分に限り、第八十八条第一項から第三項までにおいて準用する場合を含む。)の規定による報告をせず、又は虚偽の報告をした者

罰金が高額であることからも、この検査報告がいかに重要なものかがわかるでしょう。エレベーターのあるビルやマンションの所有者、管理者は、利用者の安全を守るために、かならず決められた検査と報告を行わなければならないのです。

2-2. 検査資格と管理責任者

エレベーターの定期検査報告は、誰にでもできるものではありません。以下の資格を持っている人=有資格者のみが行うことができると定められています。

◾️一級建築士
◾️二級建築士
◾️昇降機等検査員

実際にビルのオーナーや管理者がこれらの資格を持っているケースは少ないでしょうから、有資格者がいる専門の検査業者・メンテナンス会社に依頼して、検査と報告を任せることになります。また、定期検査報告は法的な義務ですから、その義務を負うべき=検査を実施すべき責任者も定められています。

前述の建築基準法第12条によれば、「所有者は、(中略)検査(中略)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。」とあるので、検査と報告はエレベーターの「所有者」の義務であるとわかります。

もし検査報告を怠った場合、罰則を受けるのも「所有者」ですので、エレベーターのある建物のオーナーさんはかならず有資格者に検査を依頼しましょう。

2-3. 検査の対象

この定期検査は、以下に該当するもの以外はすべてのエレベーターが対象となります。

【定期検査報告の対象ではないエレベーター】

◾️ホームエレベーター
◾️労働安全衛生法の「性能検査」を受けているエレベーター = 積載量1トン以上のエレベーター

住宅に設置されているエレベーターは、定期検査報告を行う必要はありません。また、積載量1トン以上のエレベーターについても定期検査報告は必要なく、そのかわりに労働安全衛生法による「性能検査」が義務づけられています。

この性能検査については、次章「3. エレベーターの性能検査」でくわしく説明しますので、1トン以上のエレベーターを所有・管理している場合はそちらを参照してください。

ちなみに、この章では「昇降機の定期検査報告」のうちエレベーターに特化して説明していますが、もともと定期検査報告が必要な「昇降機」には、エレベーターを含めて以下のものが該当します。

【定期検査報告が必要な昇降機】

昇降機等

エレベーター

※ホームエレベーター、積載量1トン以上のエレベーターを除く

エスカレーター

小荷物専用昇降機

遊戯施設等

※観覧車、ジェットコースター、ウォータースライド、メリーゴーランドなど

※乗用エレベーター、エスカレーターで観光用のものを含む

もしエレベーターのほかにこれらの昇降機も所有・管理しているのであれば、それらも含めて定期検査報告を行いましょう。

2-4. 検査頻度

定期検査報告を定めた条文には、「定期的に」検査報告を行うこと、とありました。この「定期的」とはどの程度の頻度かというと、法律では、

おおむね6ヶ月〜1年までの間隔をおいて、特定行政庁が定める時期

と定められています。つまり、「特定行政庁」によって頻度も時期も異なるのです。

特定行政庁とは、「建築主事が置かれている地方自治体とその長」のことで、下記が含まれます。

◎すべての都道府県
◎政令で指定された人口25万人以上の市
◎その他建築主事を置いている市区町村

自分のエレベーターが属している特定行政庁を知りたければ、以下の一覧を参照してください。

◾️全国建築審査会協議会「特定行政庁一覧」

ちなみに東京都の場合、エレベーターなど昇降機の点検頻度は以下のように定められています。

エレベーター

エスカレーター

小荷物専用昇降機

毎年(前年の報告日の翌日から1年以内)

遊戯施設等

6ヶ月ごと

2-5. 検査内容と判断基準

実際に検査を行うのは資格を持った専門業者ですが、オーナーや管理者も「どんな検査を」行うのかの概要程度は知っておくほうがよいでしょう。

検査の内容と判断基準については、国土交通省の告示昇降機の定期検査報告における検査及び定期点検における点検の項目、事項、方法及び結果の判定基準並びに検査結果表を定める件」にくわしく定められています。その点検項目は非常に細かく多岐にわたるので、その中から主な検査内容を以下にまとめました。

検査項目

主な検査内容

エレベーター

◎機関室の通路、階段、戸の施錠、室内などに問題がないか
◎制御器は正常に作動するか◎階床選択機、巻上げ機、ブレーキなどは正常に作動するか
◎電動発電機に異常はないか
◎速度は適切か
◎降下防止装置の設置や作動に問題はないか
◎かごの設置、構造、ドア、操作盤、操縦機などに問題はないか

エスカレーター

小荷物専用昇降機

遊戯施設等

調査方法としては目視、触診、聴診、測定、機器の動作確認」などを適宜行います。

2-6. 報告先

定期検査を実施したら、その結果は特定行政庁に報告しなければなりません。自分のエレベーターがどの特定行政庁の所管であるかは、以下の一覧から確認してください。

全国建築審査会協議会「特定行政庁一覧」

もしこの報告を怠ると、100万円以下の罰金を課せられてしまう可能性があるので、かならず報告しましょう。この報告書類の作成、提出も検査業者に代行してもらえます。


3. エレベーターの性能検査・定期自主検査

多くのエレベーターは、建築基準法による定期検査報告を行いますが、工場などに設置されている積載量1トン以上のエレベーターには「労働安全衛生法」による「性能検査」と、「クレーン等安全規則」に定められた「定期自主検査」というふたつの検査が義務づけられています。

この章では、その性能検査についてくわしく見ていきましょう。

3-1. 法律と罰則

まず、「性能検査」「労働安全衛生法」ではどのように定められているのでしょうか。その概要は以下です。

積載荷重が1トン以上のエレベーターなど「特定機械等」を製造しようとする者は、都道府県労働局長の許可と検査を受けなければならず、合格した場合は「検査証」が交付される。この検査証を更新するためには、「性能検査」を受けなければならない。

つまり、積載量1トン以上のエレベーターについては、製造時に許可と検査を受けて「検査証」を受け取らなければなりませんが、その検査証には有効期限があり、それを更新する=エレベーターを使用し続けるためには定期的に「性能検査」を受ける必要がある、というわけです。

実際の条文は、製造許可に関するもの、検査証に関するものなど多岐にわたるのですべてをここには掲載しませんが、もっとも重要な「性能検査」について定められたものだけを以下にあげておきます。

<労働安全衛生法>

第四十一条 検査証の有効期間(次項の規定により検査証の有効期間が更新されたときにあつては、当該更新された検査証の有効期間)は、特定機械等の種類に応じて、厚生労働省令で定める期間とする。

2 検査証の有効期間の更新を受けようとする者は、厚生労働省令で定めるところにより、当該特定機械等及びこれに係る厚生労働省令で定める事項について、厚生労働大臣の登録を受けた者(以下「登録性能検査機関」という。)が行う性能検査を受けなければならない。

また、この性能検査が義務づけられているエレベーターには、もうひとつ「クレーン等安全規則」によって「定期自主検査」を行うことも定められています。その概要は以下です。

事業者は、エレベーターの自主検査を1月以内ごとに1回、定期的に行わなければならない。

これを定めた条文はわかりやすいので、以下に全文掲載します。

<クレーン等安全規則>

第百五十四条 事業者は、令第十三条第三項第十七号のエレベーターを設置した後、一年以内ごとに一回、定期に、当該エレベーターについて、自主検査を行わなければならない。ただし、一年をこえる期間使用しない当該エレベーターの当該使用しない期間においては、この限りでない。

2 事業者は、前項ただし書のエレベーターについては、その使用を再び開始する際に、自主検査を行なわなければならない。

第百五十五条 事業者は、エレベーターについては、一月以内ごとに一回、定期に、次の事項について自主検査を行なわなければならない。ただし、一月をこえる期間使用しないエレベーターの当該使用しない期間においては、この限りでない。

一 フアイナルリミツトスイツチ、非常止めその他の安全装置、ブレーキ及び制御装置の異常の有無
二 ワイヤロープの損傷の有無
三 ガイドレールの状態
四 屋外に設置されているエレベーターにあつては、ガイロープを緊結している部分の異常の有無

これらをまとめると、積載量1トン以上のエレベーターには、

  • 都道府県労働局長から交付を受けた「検査証」の有効期限内に「性能検査」を行って更新する
  • 1ヶ月に1回は「定期自主検査」を行う

というふたつの義務がある、というわけです。もしこれらの検査を怠ると、以下の罰則規定により、6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金を課せられる恐れがありますので、かならず行なってください。

<労働安全衛生法>

第百十九条 次の各号のいずれかに該当する者は、六月以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。

一 第十四条、第二十条から第二十五条まで、第二十五条の二第一項、第三十条の三第一項若しくは第四項、第三十一条第一項、第三十一条の二、第三十三条第一項若しくは第二項、第三十四条、第三十五条、第三十八条第一項、第四十条第一項、第四十二条、第四十三条、第四十四条第六項、第四十四条の二第七項、第五十六条第三項若しくは第四項、第五十七条の四第五項、第五十七条の五第五項、第五十九条第三項、第六十一条第一項、第六十五条第一項、第六十五条の四、第六十八条、第八十九条第五項(第八十九条の二第二項において準用する場合を含む。)、第九十七条第二項、第百五条又は第百八条の二第四項の規定に違反した者

3-2. 検査資格と管理責任者

この「性能検査」と「定期自主検査」を行うことができる者と、その検査を行う義務がある責任者については、以下のように定められています。

検査資格者

検査義務を負う責任者

性能検査

労働基準監督署長、または厚生労働大臣の登録を受けた「登録性能検査機関」

所有者、管理者

定期自主検査

厚生労働大臣の登録を受けた「登録性能検査機関」

※製造会社を含む

事業者

エレベーターの性能検査を行うことができる「登録性能検査機関」には、以下のものがあります。(2020年8月現在)

  • 社団法人ボイラ・クレーン安全協会
  • 社団法人日本クレーン協会
  • セイフティエンジニアリング株式会社
  • シマブンエンジニアリング株式会社

くわしい所在地などは、安全衛生情報センターの「登録製造時検査機関、登録性能検査機関、登録個別検定機関及び登録型式検定機関の登録の告示」に一覧が掲載されていますので、参照してください。

3-3. 検査の対象

性能検査の対象となるのは、積載量が1トン以上のエレベーターです。これは、労働安全衛生法施行令で以下のように定められています。

<労働安全衛生法施行令>

第十二条 法第三十七条第一項の政令で定める機械等は、次に掲げる機械等(本邦の地域内で使用されないことが明らかな場合を除く。)とする。

六 積載荷重(エレベーター(簡易リフト及び建設用リフトを除く。以下同じ。)、簡易リフト又は建設用リフトの構造及び材料に応じて、これらの搬器に人又は荷をのせて上昇させることができる最大の荷重をいう。以下同じ。)が一トン以上のエレベーター

3-4. 検査頻度

性能検査と定期自主検査の検査頻度は、それぞれ以下の通りです。

性能検査

1年ごとに1回
※検査証の有効期限が1年であるため

定期自主検査

1ヶ月ごとに1回

3-5. 検査内容と判断基準

最後に、性能検査と定期自主検査の内容について、それぞれ概略を表にまとめました。エレベーターの所有者、管理者として、「どんな検査が行われるか」を知っておきましょう。

【エレベーターの性能検査の内容】

検査の種類

検査の方法

判定基準

外観試験

(1)構造部分について、次の事項を確認する。

[1]目視、超音波厚さ計、超音波探傷器、ハンマリング等により、著しい変形等が生じていないか確認。
[2]目視、超音波探傷器、ハンマリング等によって、加工部分に割れ等が生じていないか確認。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか

(2)昇降路、搬器等について、次の事項を確認する。

[1]目視、距離測定装置等により、その構造を組立図等と照会するとともに、変形等を生じていないか確認。
[2]銘板の記載内容を確認。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか

(3)昇降装置等について、目視、距離測定器装置により、組立図等と照会するとともに、摩擦等を確認する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか
・シープ、ブレーキドラム、ブレーキライニングなどがそれぞれ規定の割合を超えて磨耗していないか など

(4)安全装置等について、目視、距離測定装置、絶縁抵抗計、電気計測器等により、組立図等と照会するとともに、取付状況を確認する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか
・取付部に損傷、脱落、緩みがないか

(5)電気機器等について、目視、絶縁抵抗計、電気計測器等により、回路図等と照会する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか
・絶縁性を要する箇所の抵抗値が規定以上であるか

(6)ボルト、ナット、ねじ等について、ハンマリング等により、接合状況を確認する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか
・ナット、ボルト等に緩みがないか

(7)ワイヤロープ及びつりチェーンについて、目視、鋼索用磁気探傷器等により、不適切なものが用いられていないか確認する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか

動作試験

(1)無負荷で上昇及び下降の運動を定格速度で可動範囲全域にわたって行い、以下の事項を2回以上繰り返して確認する。

[1]異常な振動、衝撃、音響等の有無
[2]搬器の起動、昇降、停止等の作動状態
[3]搬器の出入口の開閉状態、搬器内非常停止装置、戸閉め安全装置、ドアインターロックスイッチ、ドアロック及び搬器上の各種安全装置の作動状態

(2)調速機については、次の事項を2回以上確認する。

[1]一定の速度に達するときまでにガバナースイッチが切れることを確認。
[2]一定の速度に達するときまでにガバナーキャッチが作動することを確認。

(3)(2)において、搬器の降下を停止させ、非常止め装置を作動させた後、搬器の降下の運転を行わせ、非常止め装置の機能を確認する。

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか
・クレーン等安全規則に適合しているかどうか

荷重試験

(1)積載荷重に相当する荷重の荷をのせて、上昇及び下降の運動を定格速度によって2回以上行わせ次の事項を確認する。

[1]異常な振動、衝撃、音響等の有無
[2]搬器の起動、昇降、停止等の作動状態
[3]構造部分の亀裂、変形及び損傷

・エレベーター構造規格に適合しているかどうか

出典:安全衛生情報センター「性能検査に係る検査の方法等」より抜粋

【エレベーターの定期自主検査の内容】

検査の種類

検査の内容と判断基準

定期自主検査(月次)

1)フアイナルリミツトスイツチ、非常止めその他の安全装置、ブレーキ及び制御装置の異常の有無

2)ワイヤロープの損傷の有無

3)ガイドレールの状態

4)屋外に設置されているエレベーターにあつては、ガイロープを緊結している部分の異常の有無

出典:クレーン等安全規則

ちなみにこれら2種の検査には、自治体などへの報告義務はありません。


4. エレベーターの保守点検

点検業者

ここまで法的に実施義務がある検査について説明してきましたが、最後の「保守点検」には前述したように法的な義務はありません。ただ、関連する法律を守るためにはぜひ実施すべきだとされている点検ですので、これについてもくわしく説明していきましょう。

4-1. 法律と罰則

「保守点検」は義務ではありませんが、建築基準法第8条において「努力規定」として定められています。

絶対に実施しなければならないものではありませんが、できる限り実施するのが望ましい、というわけです。実際の条文は、以下のようなとてもシンプルなものです。

<建築基準法>

第八条 建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

非常に幅広く適用できる内容ですが、この「建築設備」にエレベーターが含まれ、「常時適法な状態に維持する」ためには日常的な点検が必要だとされているのです。

これを踏まえて、国土交通省より「昇降機の適切な維持管理に関する指針」が出されています。その中で、保守点検については、主に以下のように定められているので見てみましょう。

◎昇降機の所有者または管理者は、必要な知識・技術力等を有する保守点検業者を選定し、保守・点検を行わせること。
◎所有者または管理者は、昇降機の使用頻度等に応じて、定期的に保守・点検を保守点検業者に行わせること。
◎機器の劣化などにより、昇降機が安全に運行できないおそれがある場合、速やかに保守(清掃、注油、調整、部品交換、消耗品の補充・交換など)を行うこと。  など

ただ、建築基準法の条文に「努めなければならない」とあるように、「義務」ではなく「努力」を求められているため、罰則規定はありません。

4-2. 点検資格と管理責任者

繰り返しますが、保守点検は法定点検ではないので、「この資格を持っている者しか点検できない」という資格の規定もありません。

民間のエレベーター点検業者・メンテナンス会社に依頼するケースが多いようです。

前述した国土交通省「昇降機の適切な維持管理に関する指針」の中では、保守点検を行う業者について特に「第三章 保守点検業者の選定に当たって留意すべき事項」という1章を設けて、どんな業者を選べばよいかを示しています。

それによれば、保守点検を任せるのにふさわしいのは、「昇降機に関する豊富な知識及び実務経験に裏打ちされた技術力を有する者」です。さらに、適切な業者を選ぶために、以下のようなチェックリストも提案しています。

◎「保守点検業者の選定に当たって留意すべき事項のチェックリスト」
◎「保守点検契約に盛り込むべき事項のチェックリスト」

これらは「昇降機の適切な維持管理に関する指針」の中に別表2・3として掲載されていますし、国土交通省のホームページ「「昇降機の適切な維持管理に関する指針」等を公表 ~エレベーター等の安全性を維持するために~」からはWord版をダウンロードすることもできますので、業者選びの際にはぜひ利用してください。

そして保守点検の管理責任者ですが、これも国土交通省の「昇降機の適切な維持管理に関する指針」によれば、「所有者」とされています。が、「所有者と管理者が異なる場合」は「管理者」が責任者となります。

4-3. 点検頻度

保守点検の点検頻度については、「昇降機の適切な維持管理に関する指針」の「第二章 昇降機の適切な維持管理のために所有者がなすべき事項」の中で、「昇降機の使用頻度等に応じて、定期的に」行うよう指導しています。

「使用頻度に応じて」というのが何ヶ月に1回程度なのか判断が難しいところですが、おおむね月に1回程度の保守点検を実施しているケースが多いようです。

これは、国土交通省が2016年に前述の指針を出すまで、同様のガイドラインとして普及していた一般財団法人日本建築設備・昇降機センター策定の「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」の影響とも考えられます。

この旧指針の中には、「所有者等は、昇降機の維持及び運行の安全を確保するため、使用頻度等に応じて専門技術者に、おおむね1月以内ごとに、点検その他必要な整備または補修を行わせるものとする」という1条があったのです。

さらに現在では、実際にエレベーターに出向いて点検するのではなく、コンピュータを用いて遠隔で点検するリモート点検を行う業者もあります。これを利用して、例えば「実地点検は3ヶ月に1回、その間はリモート点検を1ヶ月に1回ずつ」といったように点検員が現地へ出向く回数を減らし、点検費用を抑えるケースも増えているようです。

4-4. 点検内容と判断基準

保守点検の点検内容についても、国土交通省「エレベーター保守・点検業務標準契約書」の中で一例を示してくれています。

それをベースに、どんな点検をするかを点検業者と取り決めて契約しましょう。以下にあげた点検項目・点検内容はごく一部ですが、参考にしてください。

◎ブレーキ:保持力、動作状態、ブレーキパッドの厚みなど
◎巻上げ機:油漏れなど
◎制御盤:電圧測定など
◎バッテリー:変形、液漏れ、発熱など
◎メインロープ:伸びなど
◎かご:加速・減速、操作盤、外部への連絡装置など
◎乗り場:呼びボタン、非常開錠装置、ドアなど


5. エレベーター点検費用の相場

費用

ここまでで、エレベーターには3種類の検査・点検が必要であることがわかりました。ただ、複数の検査を毎年、毎月行うとなると、気になるのはその費用ですよね。そこでこの章では、エレベーターの点検費用について、相場や安く抑える方法を見ていきましょう。

5-1. 独立系業者はメーカー系業者より費用が安い

エレベーターの検査・点検を請け負うメンテナンス業者には、「メーカー系」と「独立系」の2種類があります。

メーカー系は東芝、三菱、日立などエレベーターを製造しているメーカーの系列会社、子会社で、基本的にはそのメーカーのエレベーターのみ点検やメンテナンスを行います。

一方の独立系はメーカーとは無関係の業者で、契約先にあるさまざまなメーカーのエレベーターに対応します。実は、2種の業者を費用の面で比較すると、独立系のほうがメーカー系より2〜5割も安いというメリットがあるのです。

コストダウンを狙うなら独立系業者が断然おすすめですが、反対にデメリットもあります。

メーカー系業者は操業年数が長いため、検査実績も数多く、さまざまなケースに対応した経験を持っています。また、そのメーカーのエレベーターに特化しているため、技術的にも信頼できるでしょう。

対する独立系の中には、歴史がまだ浅く実績数や経験値がメーカー系に遅れをとっている業者や、技術や知識に不安が残る業者もあるようです。

エレベーターの点検は人の命に関わる重要な責務ですから、費用の安さだけに飛びつかず、業者の技術力や信頼度を見極めて選んでください。

5-2. エレベーターの点検プランは2タイプ

エレベーターの検査・点検は、毎回業者を選んで契約するのではなく、ひとつの業者に毎月の保守点検と年1回の定期検査報告をまとめて依頼・契約するケースが多いようです。その場合、契約プランは大きくわけて以下の2タイプがあります。

契約のタイプ

サービス内容

特徴

フルメンテナンス

(FM)契約

◎点検・給油・調整
◎消耗品の交換
◎部品の修理・交換

・部品の修理や交換が必要な場合、その費用は別途発生しない→契約したメンテナンス料金だけですむ
・POG契約よりは割高

POG契約

◎点検・給油・調整
◎消耗品の交換

・部品の修理や交換は料金に含まれていないので、その都度オーナーや管理者が負担しなければならない
・FM契約より割安

費用を抑えたければPOG契約がよいでしょうが、部品の修理や交換がたびたびあると、その都度出費がかさんでしまいます。一方のFM契約であれば、部品代などもすべて料金に含まれているので安心ですが、古いエレベーターの場合にはFM契約が結べない場合もあるので要注意です。

自分のエレベーターの設置年数や使用頻度、故障回数などをかんがみて、どちらを選ぶか判断するといいでしょう。

5-3. エレベーター点検の費用相場

メンテナンス業者にも契約プランにもそれぞれ2種類ずつあることがわかったところで、いよいよ費用相場を見ていきましょう。ただ、残念ながら料金表や費用目安、見積もり例などを公開している業者はなかなかありません。また、実際の費用はエレベーターの設置年数、階数、点検頻度、点検内容などさまざまな要因によって決まりますので、見積もりを取らないとわからないのが正直なところです。

それを踏まえた上で、ざっくりとした費用目安を提示するなら、以下のようになります。

契約形態

メーカー系(1基あたり)

独立系(1基あたり)

フルメンテナンス契約

4万円~6万円/月

3万円~5万円/月

POG契約

3万円~5万円/月

2万円~4万円/月

※一般的な高層ではないマンションの場合
※毎月の保守点検と年1回の定期検査報告を含む 

コストを抑えつつ信頼できる業者に任せたいなら、自分が所有・管理するエレベーターのさまざまな条件を加味した上で、数社から相見積もりをとって検討するのがベストでしょう。


6. 所有者・管理者がすべき日常点検8ステップ

ステップ

さて、最後に番外編として、専門家でなくてもできる日常的な点検についてお教えしておきましょう。

月1回の点検では気づけない急な不具合なども見落とさないよう、所有者・管理者は1日1回はエレベーターを動かして、以下の点検を行なうことをおすすめします。

<エレベーターに乗って点検>

1)扉
・開閉はスムーズかを確認
・閉まりかけのときに「機械式ドアセフティ」を押してみて、扉が開くことを確認

2)扉の敷居
・溝に汚れや傷がないか、開閉を妨げていないかを確認
・溝にゴミなど異物が挟まっていたら取り除く

3)かご操作盤
・エレベーター内の階数ボタンや開閉ボタンを操作して、正常に動くか確認
・ボタンが破損、欠損していないか、表示が消えたり見えにくかったりしないか確認

4)運転状態
・動いているときに異音や異常な振動などがないか確認
・扉が開いたときに、かごの床面と乗り場の床面がずれて段差にならず、高さが揃っていることを確認

5)天井灯・換気ファン
・かご内の天井灯が明るく点くことを確認
・換気ファンが異音や異常な振動などなく、正常に換気できているか確認

6)外部向けインターホン
・他の人とテスト通話をして、正常に通話できることを確認

<エレベーターの乗り場で点検>

7)乗り場ボタン
・乗り場の階数ボタンや上下ボタンを操作して、正常に点灯するか、動くか確認
・ボタンが破損、欠損していないか、表示が消えたり見えにくかったりしないか確認

8)階数表示のインジケーター
・エレベーターのかごの位置を示す階数表示が正常に点灯しているか確認

ビルやマンションのオーナーさんや管理担当者は、エレベーターの異常をいち早く察知し、利用者の安全を確保するために、この一連の点検作業を毎日のルーティンにしましょう。


まとめ

いかがでしたか?エレベーターの点検・検査についてくわしく理解できたかと思います。では最後にもう一度、記事の要点をまとめてみましょう。

【エレベーター点検・検査の種類別概要】

定期検査報告

性能検査・定期自主検査

保守点検

関連法令

建築基準法第12条

◎性能検査/労働安全衛生法
◎定期自主検査/クレーン等安全規則

建築基準法第8条

罰則

100万円以下の罰金

6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金

なし(努力義務)

点検・

検査資格者

・一級建築士
・二級建築士
・昇降機等検査員

◎性能検査/労働基準監督署長または登録性能検査機関
◎定期自主検査/登録性能検査機関
※製造会社を含む

なし
※国土交通省「昇降機の適切な維持管理に関する指針」で「昇降機に関する豊富な知識及び実務経験に裏打ちされた技術力を有する者」を推奨

管理責任者

所有者

◎性能検査/所有者、管理者
◎定期自主検査/事業者

所有者
※所有者と管理者が異なる場合は管理者

点検・

検査対象

以下を除くすべてのエレベーター

・ホームエレベーター
・性能検査を受けているエレベーター
=積載量1トン以上のエレベーター

積載量1トン以上のエレベーター

すべてのエレベーター(努力義務)

点検・

検査頻度

おおむね6ヶ月〜1年ごとに1回
※特定行政庁により異なる

◎性能検査/1年に1回
◎定期自主検査/1ヶ月に1回

使用頻度に応じて
※おおむね1ヶ月に1回

報告先

特定行政庁

報告義務なし

報告義務なし

この表に従って、あなたが適切なエレベーター点検を行えるよう願っています!

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  • 建築設備定期検査・特定建築物定期調査・防火設備定期検査
  • 巡回設備点検
  • 常駐設備員
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