東京都の特定建築物定期調査｜調査から報告書提出までの手順を徹底解説

東京都における特定建築物定期調査では、どの建築物が対象になるかご存知ですか？また、調査や報告の進め方を知りたいとお考えでしょうか？

特定建築物定期調査とは、建築基準法に基づく定期報告制度の1つであり、建物で過ごす不特定多数の人たちの安全守ることを目的とした大切な調査ですが、東京都とその他のエリアでは対象となる物件や進め方が異なります。

あなたが東京都の建物を管理しているのであれば、本記事を参考に調査を進めていただきたいと思います。

この記事では、東京都の特定建築物定期調査に関する次のようなテーマについて解説していきます。

• 対象となる建築物
• 調査内容
• 提出書類
• 調査依頼から報告書提出までの流れ

特定建築物定期調査を受けるのが初めての方もそうでない方も、この記事が調査の理解を助け調査報告書提出までの一連の手順をスムーズに行う一助となれば幸いです。

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※令和3年度は大阪・東京で「共同住宅
（マンション）の定期報告の年です。

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1. 東京都の特定建築物定期調査の対象建築物一覧

まずは、東京都の特定建築物定期調査の対象となる建築物の一覧を紹介していきます。

2019（令和元）年4月現在

用途	規模または階 ※いずれかに該当するもの	報告時期
劇場 映画館 演芸場	地階もしくは3階以上に対象用途があるもの 200㎡以上のもの 主階が1階にないもので100㎡以上のもの	毎年の11月1日から翌年の1月31日まで （毎年報告）
観覧場（屋外観覧席のものを除く） 公会堂 集会場	地階もしくは3階以上に対象用途があるもの 200㎡以上のもの（平家建て､かつ､客席及び集会室の床面積の合計が400㎡未満の集会場を除く）
旅館 ホテル	3階以上に対象用途があり、かつ2,000㎡以上のも
百貨店 マーケット 勝馬投票券発売所 場外車券売場 物品販売業を営む店舗	3階以上に対象用途があり、かつ3,000㎡以上のもの
地下街	対象用途が1,500㎡以上のもの
児童福祉施設等（注意4に掲げるものを除く）	3階以上に対象用途があるもの 300㎡以上のもの（平家建て､かつ､床面積の合計が500㎡未満のものを除く）	2019（平成31）年の5月1日から10月31日まで（3年ごとの報告）
病院 診療所（患者の収容施設があるものに限る） 児童福祉施設等（注意4に掲げるものに限る）	地階もしくは3階以上に対象用途があるもの 300㎡以上のもの（平家建て､かつ､床面積の合計が500㎡未満のものを除く）
旅館 ホテル
学校 学校に附属する体育館	3階以上に対象用途があるもの 2,000㎡以上のもの
博物館 美術館 図書館 ボウリング場 スキー場 スケート場 水泳場 スポーツの練習場 体育館（いずれも学校に附属するものを除く）	3階以上に対象用途があるもの 2,000㎡以上のもの
下宿 共同住宅または寄宿舎の用途とこの表に掲げられている用途の複合建築物	5階以上に対象用途があり、かつ1,000㎡以上のもの
百貨店 マーケット 勝馬投票券発売所 場外車券売場 物品販売業を営む店舗	地階もしくは3階以上に対象用途があるもの 500㎡以上のもの	2020（令和2）年の5月1日から10月31日まで（以後3年ごとの報告です)
展示場 キャバレー カフェー ナイトクラブ バー ダンスホール 遊技場 公衆浴場 待合 料理店 飲食店
複合用途建築物	3階以上に対象用途があるもの 500㎡以上のもの
事務所 その他これに類するもの	対象用途が1,000㎡以上のもの（5階建て以上､かつ､延べ面積が2,000㎡を超える建築物のうち、3階以上に対象用途があるものに限る）
下宿 共同住宅 寄宿舎（注意4に掲げるものを除く）	5階以上に対象用途があり、かつ1,000㎡以上のもの	2021（令和3）年の5月1日から10月31日まで（以後3年ごとの報告です）
高齢者 障害者等の就寝の用に供する共同住宅または寄宿舎（注意4に掲げるものに限る）	地階もしくは3階以上に対象用途があるもの 300㎡以上のもの（2階部分）

※注意
1　共同住宅（高齢者、障害者等の就寝の用に供するものを除く）の住戸内は、特定建築物の定期調査及び防火設備の定期検査の報告対象から除かれます。
2　新築の建築物は、検査済証の交付を受けた直後の時期については報告する必要はありません。
3　用途・規模等、初回免除の考え方等については、東京都都市整備局ホームページを併せて御覧ください。

出典：（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター

2. 東京都における特定建築物定期調査の6つの項目

特定建築物定期調査の項目は大きく分類すると、以下の6項目になります。

• 敷地及び地盤
• 建築物の外部
• 屋上及び屋根
• 建築物の内部
• 避難施設・非常用進入口
• その他

これは、東京都に限らずどのエリアでも共通ですが、あなたの管理する建物を守るためにもどのような調査を行っているのか把握しておきましょう。

調査は、各項目共通で建築物の現況と法規関係は現行法規等に基づいての調査となります。

2-1. 敷地及び地盤

地盤・敷地・塀・擁壁等及び敷地内の通路等の「劣化及び損傷の状況」と「維持保全の状況」調査。

【調査項目の例】
・地盤沈下等による不陸、傾斜等の状況
・敷地内の排水の状況
・敷地内の通路等の確保の状況
・有効幅員の確保の状況
・敷地内の通路等の支障物の状況……など計17項目

2-2. 建築物の外部

基礎・土台・外壁等の「劣化及び損傷の状況」調査。

【調査項目の例】
・基礎の沈下等の状況
・基礎の劣化及び損傷の状況
・土台の沈下等の状況
・土台の劣化及び損傷の状況
・外壁、軒裏及び外壁の開口部で延焼のおそれのある部分の防火対策の状況……など計18項目

2-3. 屋上及び屋根

屋上面・屋上周り・屋根等の「劣化及び損傷の状況」調査。

【調査項目の例】
・屋上面の劣化及び損傷の状況
・排水溝（ドレーンを含む）の劣化及び損傷
・屋根の防火対策の状況
・屋根の劣化及び損傷の状況
・機器、工作物本体及び接合部の劣化及び損傷の状況……など計9項目

2-4. 建築物の内部

防火区画・常閉防火扉等・壁・床・天井等の「劣化及び損傷の状況」と「維持保全の状況」調査

【調査項目の例】
・木造の壁の室内に面する部分の躯体の劣化及び損傷の状況
・準耐火性能等の確保の状況
・給水管、配電管その他の管又は風道の区画貫通部の充てん等の処理の状況
・換気のための開口部の面積の確保の状況
・吹付け石綿等の劣化の状況……など計46項目

2-5. 避難施設等

廊下・出入口等・避難上有効なバルコニー・階段・排煙設備等・非常用進入口等の「劣化及び損傷の状況」と「維持保全の状況」調査。

【調査項目の例】
・廊下の幅の確保の状況
・出入口等の確保の状況
・直通階段の設置の状況
・乗降ロビー等の排煙設備の作動の状況
・非常用の照明装置の設置の状況……など計42項目

2-6. その地

地下街等・免震装置等・避雷設備・煙突等の「劣化及び損傷の状況」と「維持保全の状況」調査
他。

【調査項目の例】
・地下の構え又は地下道に面する建築物の地下の部分と地下道との関係
・免震装置の劣化及び損傷の状況（免震装置が可視状態にある場合に限る）
・避雷針、避雷導線等の劣化及び損傷の状況
・煙突本体及び建築物との接合部の劣化及び損傷の状況
・併設する自動式引き戸及び駆け込み防止さく等の危険防止装置の設置状況……など計19項目

3. 東京都における特定建築物定期調査の調査範囲および報告方法

東京都における特定建築物定期調査の調査範囲や報告方法を紹介します。

• 報告書は「（公財）東京都防災・建築まちづくりセンター」まで提出する
• 敷地内に複数の建築物がある場合は、棟ごとに報告する
• 同一建築物に毎年報告する部分と3年ごとに報告する部分が共存する場合はまとめて提出する
  同一建築物に、毎年報告を要する部分と3年ごとに報告を要する部分が共存し報告が重複する年は、一括して建物全体の報告として、毎年報告の時期（11月1日から翌年の1月31日まで）に併せて提出する
• 対象が建築物の一部である場合は、当該用途に供する部分のほかこれに関連する避難経路部分（通路、廊下、階段等）も含めて報告する
• 調査範囲は用途に供する部分（機械室等を含む）が全て対象になる
  ただし、共同住宅の住戸内は、調査対象から除外されますが報告面積には算入する

4. 東京都における特定建築物定期調査の提出書類について

東京都における特定建築物定期調査の提出書類は（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターのサイトからダウンロードできます。
※写はコピー可です
※これらの書類は調査資格者・調査会社が用意します。

▼書類のダウンロード場所

サイト内、上2つのExcelファイル「特定建築物定期調査報告書等」に提出書類の雛形一式が含まれていますので、いずれかをダウンロードしてご利用ください。

報告書の作成方法は「特定建築物定期調査報告書作成要領」をご覧ください。また、2019年度特定建築物定期調査報告の詳細については「特定建築物定期調査報告のご案内　平成31年度（2019年度）」をご覧ください。

5. 東京都の特定建築物定期調査の依頼から報告書提出までの流れ

東京都の調査依頼から特定建築物定期調査報告書提出までの流れは下記のとおりです。

5-1. 通知が届いたら調査資格者に調査を依頼する（建物の所有者・管理者）

報告年度には、原則、特定行政庁より通知が届きます。報告にあたっては、調査資格者に調査を依頼する。定期調査報告書及び定期調査報告概要書は以下からダウンロードできます。

財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターのダウンロードページ

上記サイト内、上2つのExcelファイル「特定建築物定期調査報告書等」のいずれかを利用してください。報告者は建築物の所有者ですが、所有者と管理者が異なる場合は管理者となります。

5-2. 調査資格者が建物の現地調査を実施・報告書を作成する

調査資格者は、1級建築士、2級建築士、または特定建築物調査員です。調査資格者はビル管理会社や設計事務所などに所属していることが多いです。

調査資格者は、該当する建築物を調査し、報告書を作成・提出します。書類の提出先は（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターです。

※郵便による受付はしていません

5-3. （公財）東京都防災・建築まちづくりセンターに報告書を提出する（調査資格者・調査会社）

（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターでは、提出された報告書の内容を確認し、特定行政庁に送付します。

5-4. 特定行政庁が審査を行う

特定行政庁は、報告書の内容を審査し、指導事項等を記載した改善計画書等を添付した報告書を（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターに返送します。

5-5. （公財）東京都防災・建築まちづくりセンターが改善計画書等と報告済証を報告者に送付する

（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターは、報告書の（写）に改善計画書等と報告済証をつけて報告者あてに送付します。

5-6. 建築物の改善・維持保全に努める（建物の所有者または管理者）

報告者は調査資格者と相談の上、報告書の（写）と審査結果を基に適正な維持保全に努めます。

また、報告済証は、特定建築物定期調査が行われ、常に適正な維持保全に努めていることを示すものなので、建物のエントランス付近など見やすい場所に貼るようにしてください。

6. 東京都の報告書の提出先は（公財）東京都防災建築まちづくりセンター

東京都の報告書の提出先は、東京都防災・建築まちづくりセンター建築防災部・建築防災課となります。

〒150-8503　東京都渋谷区渋谷2-17-5 シオノギ渋谷ビル8階
TEL：03（5466）2001
http://www.tokyo-machidukuri.or.jp/

受付時間
月〜金曜日（祭日を除く）
午前受付9:00～11:30、午後受付13:00～16:00

受付の注意点
・原則1回の仮審査を5棟までとしているので、1度に6棟以上まとめて持参する場合は、日を改めるか複数名で訪問いただき、5棟ずつ仮審査を受けてください。
・定期調査報告書に整理番号が記載されていないと受付ができない場合があるため、必ず記載のうえご持参ください。

7. 東京都における特定建築物定期調査の報告事務手数料

報告書を提出するにあたっては、事務手数料が必要となります。

なお、2019（令和元）年10月1日より、手数料が改定されています。以下の表でご確認ください。

特定建築物定期調査報告事務手数料

報告対象延べ床面積（㎡） （建築物1棟につき）	現行手数料 （2014年4月1日から適用）	改定手数料 （2019年10月1日から適用）
500㎡以内のもの	5,140円（4,760円）	5,400円（4,909円）
500㎡を超え、3,000㎡以内のもの	5,650 円（5,232円）	6,000円（5,455円）
3,000㎡を超え、5,000㎡以内のもの	6,680円（6186円）	7,100円（6,455円）
5,000㎡を超え、10,000㎡以内のもの	8,220円（7,612円）	8,900円（8,091円）
10,000㎡を超え、20,000㎡以内のもの	13,880円（12,852円）	15,400円（14,000円）
20,000㎡を超え、40,000㎡以内のもの	14,910円（13,806円）	16,600円（15,091円）
40,000㎡を超えるもの	17,480円（16,186円）	19,600円（17,819円）

※手数料の（内）は消費税抜きの金額（税額は現行8％、改定後10％）

8. 東京都の特定建築物定期調査のおすすめ調査会社：東和総合サービス

特定建築物定期調査は、建物を利用する人々の命と安全を守るための大切な調査です。安心して任せることができる実績豊富な会社に依頼するようにしたいものです。

東和総合サービスは、1959年創業の独立系ビル管理会社です。ビル管理業界におけるパイオニアならではの、長年蓄積された経験とノウハウ、高い技術力に基づいたビル管理サービスを提供しています。特定建築物定期調査も安心して依頼することができます。

たくさんあるビル管理会社の中で、なぜ東和総合サービスをおすすめするのか、その理由をお伝えする前に、特定建築物定期調査を他社から東和総合サービスに乗り換えたお客様の声をご紹介します。

おすすめする理由①：特定建築物定期調査実績が豊富！

特定建築物定期調査の実績も豊富で、昨年度は1年間で190棟、今年度の上半期だけで241棟の調査を受注しており、受注件数は年々増加しています。

また、経験豊富な特定建築物定期調査実施者や1級建築士などの有資格者が検査を行うため、特定建築物定期調査を安心して依頼することができます。

おすすめする理由②：基本料金4万円からという安価な費用！

特定建築物定期調査費用が基本料金40,000円から。

特定建築物定期調査 価格表

床延面積	老人保健施設・事務所ビル他	共同住宅・マンション
〜1,000㎡	40,000円	–
〜2,000㎡	50,000円	45,000円
〜3,000㎡	60,000円	52,000円
3,001㎡〜	別途見積り	別途見積り

＊1回当たりの料金です。
＊東京都23区内、大阪市内の料金です（その他のエリアは別途費用が発生します）。
＊料金には、調査費、報告書作成費が含まれています（提出代行費、事務手数料は含まれていません）。
＊大口のお客様や大型物件でご依頼のお客様にはさらに割引あり！

まとめ

東京都における特定建築物定期調査は、比較的規模の大きい建物についての調査であり、調査項目も多岐にわたるため大変だなという印象を受けられたかもしれませんが、建物を利用するすべての人々の安全を守るための大切な検査です。

信頼のおける調査会社に依頼して、しっかりと建物の状況を把握し、不具合が見つかった場合も同じ会社に修繕を依頼できると安心できますね。

この記事が、ビルオーナー・管理者のみなさんにとって特定建築物定期調査を理解し、スムーズに報告書を提出する道しるべになればうれしいです。

「特定建築物定期調査」の内容についてもっと知りたい方は当ブログ「特定建築物定期調査｜これだけ分れば安心！内容と費用のポイント解説」を是非お読みください。